Awaab’s Law ger sociala hyresvärdar (kommunala bostadsbolag och housing associations) i England fasta tidsfrister för risker i bostaden: 24 timmar vid en akut risk, 10 arbetsdagar för att utreda allt som är betydande. Fas 2 utökar listan över risker den 30 november 2026. Privat uthyrning står på tur, och samrådet är öppet nu. Tidsfristerna är korta. Det de flesta team missar är var de börjar: i det ögonblick du får kännedom, vilket oftast är en boendes samtal eller meddelande, och ofta på natten.
Kreedl är vår produkt. Den förekommer i den här guiden där den förändrar utfallet, och vi säger det varje gång. Reglerna och datumen kontrollerades mot GOV.UK den 12 oktober 2026.
TL;DR: vem tidsfristerna gäller, och från när
| Vem | Från | Vad som omfattas | Tidsfrister |
|---|---|---|---|
| Sociala hyresvärdar, fas 1 | 27 okt 2025 | Alla akuta risker, plus fukt och mögel som innebär en betydande risk för skada | 24 tim akut, 10 arbetsdagar betydande |
| Sociala hyresvärdar, fas 2 | 30 nov 2026 | Lägger till extrem kyla och värme, fall, byggnadsras och explosioner, brand, elrisker, hygien i hemmet, skadedjur och livsmedelssäkerhet | Samma |
| Sociala hyresvärdar, fas 3 | 2027 | Alla återstående HHSRS-risker utom trångboddhet | Samma |
| Privata hyresvärdar | Inte fastställt | Samråd öppet 9 okt–18 dec 2026 enligt Renters’ Rights Act 2025 | 12, 24 eller 48 tim för akuta risker är den öppna frågan |
Källor: vägledningen för fas 1, vägledningen för fas 2 och samrådet om privat uthyrning (GOV.UK).
Vad är Awaab’s Law?
Awaab’s Law är uppkallad efter Awaab Ishak, en tvåårig pojke som dog 2020 av en luftvägssjukdom orsakad av långvarig exponering för mögel i familjens hyreslägenhet hos en social hyresvärd i Rochdale. Hazards in Social Housing (Prescribed Requirements) (England) Regulations 2025 trädde i kraft den 27 oktober 2025 (föreskrifterna). De ersätter ”åtgärda inom rimlig tid” med fasta tidsfrister.
| Steg | Tidsfrist | Räknas från |
|---|---|---|
| Akut Utreda och säkra | 24 timmar | Att hyresvärden får kännedom om risken. Kan bostaden inte göras säker i tid måste lämpligt ersättningsboende erbjudas. |
| Betydande Utreda | 10 arbetsdagar | Att hyresvärden får kännedom om den möjliga risken |
| Betydande Skriftlig sammanfattning till hyresgästen | 3 arbetsdagar | Utredningens slut (behövs inte om allt arbete är klart inom den tiden) |
| Betydande Relevant säkerhetsarbete | 5 arbetsdagar | Utredningens slut |
| Förebyggande Påbörja kompletterande arbete | 5 arbetsdagar | Utredningens slut; om det inte är möjligt måste arbetet fysiskt påbörjas inom 12 veckor |
Vägledningen beskriver dessa som maxtider. Agera tidigare när situationen kräver det.
Gäller samma sak privata hyresvärdar?
Inte ännu. Driver du build-to-rent, coliving eller ett privat bestånd är du inte bunden av de här tidsfristerna i dag. Renters’ Rights Act 2025 kommer att tillämpa Awaab’s Law på privata hyresavtal, och regeringen öppnade ett samråd om detaljerna den 9 oktober 2026. Det stänger den 18 december 2026 (samrådet).
Samrådet utgår från tidsfristerna för den sociala sektorn. Det frågar om akuta risker ska hanteras inom 12, 24 eller 48 timmar. En fråga gäller hur svårt det är att svara på kvällar och helger. Läs det som färdriktningen. Team som redan arbetar med 24 timmar och 10 dagar kommer inte att behöva ändra mycket när reglerna för den privata sektorn kommer.
Vad startar egentligen klockan?
Att få kännedom. Vägledningen ger exempel: ett klagomål från en hyresgäst, något som upptäcks vid rutinunderhåll, en hänvisning från tredje part som till exempel sjukvårdspersonal. Den säger inte ”under kontorstid”, och den pekar inte ut någon kanal.
Risker dyker sällan upp mellan nio och fem. Vatten kommer genom taket klockan två på natten. En panna slutar fungera en lördag. En hyresgäst skickar ett foto på mögel som sprider sig en söndagskväll. Om det meddelandet ligger i en delad inkorg eller på röstbrevlådan till måndag är det mesta av ett 24-timmarsfönster borta innan någon läser det.
Det andra problemet är bevis. För att visa att du höll en tidsfrist behöver du veta när anmälan kom in, vad den sa, vem som avgjorde hur allvarlig den var och vad som hände sedan. Ett samtal till en privat mobil och ett röstmeddelande på WhatsApp ger dig inte den dokumentationen.
Så jämförde vi sätten team täcker nätter på
Vi tittade på de fem sätt brittiska fastighetsteam tar emot anmälningar utanför arbetstid på i dag och ställde fyra frågor till vart och ett. Svarar det klockan två på natten? Registrerar det tidpunkten då anmälan kom in, av sig självt? Fattar det något beslut, eller skickar det bara meddelandet vidare? Och kan du tre månader senare visa vad som anmäldes, vad som beslutades och när. Vi utelämnade priser: de beror på beståndets storlek och ändras ofta.
| Alternativ | Svarar på natten | Tidsstämplar själv | Prioriterar | Spårbar logg |
|---|---|---|---|---|
| Röstbrevlåda | Nej | Delvis | Nej | Nej |
| Delad inkorg | Nej | Ja | Nej | Delvis |
| Jourmobil | Ja, om någon svarar | Nej | Ja | Nej |
| Svarsservice | Ja | Ja | Enligt manus | Delvis |
| AI-förvaltare (Kreedl) | Ja | Ja | Enligt dina regler | Ja |
1. Röstbrevlåda: klockan tickar medan ingen lyssnar
Den boende ringer, hör ett hälsningsmeddelande och lämnar ett meddelande. Anmälan finns, så klockan har sannolikt börjat ticka, och ingen vet något förrän någon kollar brevlådan på morgonen. En läcka på fredagskvällen läses på måndag när det mesta av de 24 timmarna är borta. Röstbrevlådan registrerar heller ingenting om vad som beslutades, eftersom inget beslutades.
Passar bäst för: ingenting som kan vara akut. Behåll den bara som sista reserv bakom en linje som svarar.
Röstbrevlådan sparar meddelandet. Kreedl besvarar det, ber om fotot och påbörjar loggen.
2. Delad inkorg: en tidsstämpel, men inga ögon på den
E-post och WhatsApp Business ger dig det enda röstbrevlådan inte gör: tidpunkten då anmälan kom in. Det de inte ger dig är någon som läser den på natten. Inkorgen fylls med ett mögelfoto kl. 22.00 och ett ”läcker fortfarande” kl. 06.30, och den första människan ser båda kl. 09.00. Tidsstämpeln arbetar nu emot dig, eftersom den bevisar när du fick kännedom.
Passar bäst för: icke-brådskande ärenden under arbetstid, och som det skriftliga underlaget bakom en linje som prioriterar.
En delad inkorg bevisar när anmälan kom in. Kreedl bevisar vad som hände under timmen efter.
3. Jourmobil: omdöme klockan två på natten, ingen logg klockan nio på morgonen
En förvaltare eller en fastighetsskötare bär telefonen. När de svarar får du den bästa prioriteringen på den här listan: en person som känner fastigheten och avgör vad som ska göras. Svagheten är de andra nätterna. Missade samtal går till röstbrevlådan. Beslutet finns i en persons minne och i hens samtalslogg, vilket inte är en spårbar logg. Och den som har jour bränner ut sig, vilket är den vanliga anledningen till att det här upplägget i tysthet slutar fungera.
Passar bäst för: små bestånd där en person verkligen känner varje fastighet, som eskaleringssteg bakom en första linje.
Jourtelefonen fattar beslut när någon svarar. Kreedl svarar varje gång, tillämpar samma regler och väcker din jourperson med fotot och en rekommendation.
4. Svarsservice: besvarat, sedan vidarebefordrat
Ett callcenter svarar i ditt namn, följer ett manus och skickar ett meddelande till entreprenören eller förvaltaren som har jour. Varje samtal loggas med en tidpunkt, vilket är ett verkligt steg framåt. Begränsningen är manuset. Operatören känner inte fastigheten, kan inte läsa ett foto och ställer inte den följdfråga en rörmokare behöver. De flesta anmälningar landar på ditt skrivbord som en tvåradig notering: ”hyresgäst säger vatten, lägenhet 4, ring tillbaka”.
Passar bäst för: bestånd som behöver en mänsklig röst på linjen och har en entreprenör som kan agera på en kort notering.
En svarsservice loggar samtalet och skickar det vidare. Kreedl identifierar lägenheten, läser fotot, skickar hantverkare inom dina ramar och följer upp tills ärendet är stängt.
5. Här passar Kreedl in
Kreedl är en AI-förvaltare som svarar de boende dygnet runt.
Den går igenom de steg de andra alternativen missar, så att klockan aldrig tickar medan ingen tittar.
- Samtal
- SMS
- E-post
- Svarar på 1,1 sekunder i genomsnitt, kl. 15 eller kl. 03, på den boendes språk.
- Läser foton och röstmeddelanden, identifierar lägenheten och loggar den exakta tidpunkten för varje anmälan.
- Prioriterar enligt dina regler, skickar dina godkända entreprenörer inom de ramar du sätter och följer upp tills jobbet är stängt.
- Eskalerar allt ovanligt till din jourperson med fotot, historiken och en rekommenderad åtgärd. Varje steg loggas och går att granska i efterhand.
- Håller datan inom EU. GDPR-kompatibel, ingen träning på dina boendes meddelanden.
Den ersätter inte ditt omdöme om vad som är en risk. Den ser till att inget väntar till måndag, och att du kan visa vad som hände och när.
Passar bäst för: bestånd från 50 lägenheter och uppåt, sociala eller privata, som vill att varje nattanmälan besvaras, prioriteras enligt deras egna regler och loggas, utan att lägga till ett skift.
En prioriteringstabell för nattanmälningar
Den som svarar utanför arbetstid, en människa eller en AI, behöver enkla regler för vad som ska göras med varje anmälan. Tabellen nedan är en utgångspunkt. Om något är akut beror på bostaden och människorna i den: en sårbar boende, ett litet barn eller ett hälsotillstånd kan flytta en anmälan upp en nivå. Kom överens om dina egna regler med din compliance-ansvarige.
| Vad den boende anmäler | Trolig nivå | Första åtgärd i natt |
|---|---|---|
| Vatten som kommer genom taket eller nära elinstallationer | Akut | Berätta för den boende hur vatten eller ström stängs av säkert, skicka jourentreprenören, varna lägenheten under |
| Ingen värme eller varmvatten i kallt väder, sårbar boende | Akut | Skicka värmeteknikern, överväg tillfälliga värmeelement, eskalera till jourförvaltaren |
| Gaslukt | Akut | Be dem lämna bostaden och ringa det nationella gasnödnumret, logga sedan ärendet och följ upp med gasteknikern |
| Blottade ledningar, gnistrande uttag | Akut | Stäng av kretsen om det går att göra säkert, skicka en elektriker |
| Svartmögel som sprider sig i ett barns sovrum | Betydande (akut om allvarligt) | Be om foton och uppgifter om rummet, boka en inspektion, starta 10-arbetsdagarsklockan |
| Lös trappledstång i ett gemensamt utrymme | Betydande | Be om foton, varna de boende, boka en reparation |
| Droppande kran, dörr som kärvar, trasig hylla | Rutin | Logga det och planera in det under arbetstid |
Exempelregler, inte juridisk rådgivning. Om någon är i omedelbar fara ska den boende ringa 999 först.
Vad som ska finnas på plats före den 30 november
- Ett sätt att anmäla, på varje kanal. Telefon, WhatsApp, SMS och e-post ska alla nå samma ställe, när som helst på dygnet.
- En tidsstämpel på varje anmälan. Skriv ner när du fick kännedom, automatiskt, inte ur minnet.
- Foton vid första kontakten. Be om ett foto direkt. Det snabbar upp prioriteringen och blir en del av dina bevis.
- Skriftliga prioriteringsregler som täcker vad som räknas som akut, vem som beslutar och vad den boende ska göra under tiden.
- En lista över jourentreprenörer med namn och nummer för natt och helg, och utgiftsramar överenskomna i förväg.
- Sårbarhetsmarkeringar på de lägenheter som behöver dem, så att den som har jour ser dem direkt.
- En mall för skriftlig sammanfattning som du kan skicka inom 3 arbetsdagar efter en utredning.
- En spårbar logg per ärende som visar anmälan, beslutet, utskicket, uppdateringar till den boende och när det stängdes.
Hur vet du att din nattlinje fungerar?
Lita inte på leverantörens ord, inte heller vårt. Testa den som en boende skulle göra. Ring linjen kl. 23 en vardag med en påhittad läcka och ett foto. Ta sedan fram loggen nästa morgon och kontrollera fyra saker: tidpunkten då anmälan loggades mot tidpunkten du ringde, om lägenheten identifierades utan att du behövde stava den, vad linjen beslutade och vem den väckte, och om den boende fick ett meddelande om vad som händer härnäst.
Upprepa det en gång per kvartal och efter varje ändring i din entreprenörslista. En linje som klarade testet i mars och faller i september är den som kostar dig en tidsfrist.
När Kreedl är fel val
Förvaltar du en handfull lägenheter och en person verkligen svarar i telefon på natten räcker en jourmobil och en skriftlig logg långt, och Kreedl är mer än du behöver. Kan dina boende inte alls använda telefon eller WhatsApp behöver du en värd eller en concierge på plats, inte en linje. Och är ditt problem reparationskön på dagtid snarare än nätterna, börja med entreprenörslistan och prioriteringsreglerna ovan. Linjen hjälper först när det finns någon att skicka.
Vanliga frågor
Inte ännu. Renters’ Rights Act 2025 kommer att utvidga lagen till privata hyresavtal, och regeringen håller samråd om detaljerna fram till den 18 december 2026. Inget startdatum har meddelats. Samrådet utgår från tidsfristerna för den sociala sektorn, så planera för 24 timmar och 10 arbetsdagar.
Behandla det som en. Vägledningen anger ett klagomål från en hyresgäst som ett exempel på hur en hyresvärd får kännedom om en risk och begränsar det inte till vissa kanaler. Den säkraste tolkningen: klockan startar när en anmälan når ditt team eller dina entreprenörer, oavsett vilken kanal den kom in på.
Sociala hyresvärdar måste erbjuda lämpligt ersättningsboende tills bostaden är säker. Samrådet för den privata sektorn frågar hur detta ska fungera för privata hyresvärdar.
Nej. Akuta risker löper på en 24-timmarsklocka, nätter och helger inräknade. Tidsfristerna för betydande risker räknas i arbetsdagar.
Den kan tillämpa de regler du skriver, konsekvent, dygnet runt. Den ska inte hitta på dem. Kom överens om prioriteringsreglerna med din compliance-ansvarige först, låt sedan linjen följa dem och eskalera allt som faller utanför. Kreedl erbjuder ett testsamtal live på kreedl.com/try, så att du kan höra hur den hanterar en nattanmälan innan du ändrar något.
Källor
- Awaab’s Law Phase 1: guidance for social landlords (GOV.UK)
- Awaab’s Law Phase 2: guidance for social housing landlords (GOV.UK, gäller från den 30 november 2026)
- Extending Awaab’s Law to private rented tenancies and to licences (GOV.UK-samråd, 9 okt–18 dec 2026)
- Awaab’s Law: regulations (GOV.UK, Hazards in Social Housing (Prescribed Requirements) (England) Regulations 2025)
Den här artikeln är allmän information, inte juridisk rådgivning. Regler och datum är korrekta per den 12 oktober 2026. Kontrollera den senaste vägledningen på GOV.UK innan du ändrar dina rutiner.
Vill du se det på dina fastigheter?
Boka en demo och se hur Kreedl besvarar en anmälan mitt i natten, prioriterar den enligt dina regler och loggar varje steg. Eller ring agenten själv först.