Awaab’s Law (prawo Awaaba) daje wynajmującym społecznym w Anglii sztywne terminy na zagrożenia: 24 godziny na awaryjne, 10 dni roboczych na zbadanie wszystkiego, co istotne. Faza 2 rozszerza listę zagrożeń 30 listopada 2026. Następny jest najem prywatny, a konsultacje już trwają. Terminy są krótkie. Większość zespołów nie dostrzega jednak, od kiedy biegną: od chwili, gdy dowiadujesz się o problemie, a to zwykle telefon lub wiadomość od mieszkańca, często w nocy.
Kreedl to nasz produkt. Pojawia się w tym poradniku tam, gdzie zmienia wynik, i za każdym razem to zaznaczamy. Zasady i daty sprawdziliśmy na GOV.UK 12 października 2026.
TL;DR: kogo dotyczą terminy i od kiedy
| Kto | Od kiedy | Co obejmuje | Terminy |
|---|---|---|---|
| Wynajmujący społeczni, faza 1 | 27.10.2025 | Wszystkie zagrożenia awaryjne oraz wilgoć i pleśń stwarzające istotne ryzyko szkody | 24 godz. awaryjne, 10 dni rob. istotne |
| Wynajmujący społeczni, faza 2 | 30.11.2026 | Dochodzą nadmierne zimno i gorąco, upadki, zawalenie konstrukcji i wybuchy, pożar, zagrożenia elektryczne, higiena domowa, szkodniki i bezpieczeństwo żywności | Takie same |
| Wynajmujący społeczni, faza 3 | 2027 | Wszystkie pozostałe zagrożenia HHSRS z wyjątkiem przeludnienia | Takie same |
| Prywatni wynajmujący | Nie ustalono | Konsultacje otwarte 9.10 – 18.12.2026 na mocy Renters’ Rights Act 2025 | 12, 24 czy 48 godz. na awarie - to pytanie otwarte |
Źródła: wytyczne fazy 1, wytyczne fazy 2 i konsultacje dotyczące najmu prywatnego (GOV.UK).
Czym jest Awaab’s Law?
Awaab’s Law nosi imię Awaaba Ishaka, dwulatka, który zmarł w 2020 roku na chorobę układu oddechowego wywołaną długotrwałym kontaktem z pleśnią w mieszkaniu socjalnym jego rodziny w Rochdale. Hazards in Social Housing (Prescribed Requirements) (England) Regulations 2025 weszły w życie 27 października 2025 (rozporządzenie). Zastępują zasadę „napraw w rozsądnym czasie” sztywnymi terminami.
| Krok | Termin | Liczony od |
|---|---|---|
| Awaryjne Zbadać i zabezpieczyć | 24 godziny | Dowiedzenia się o zagrożeniu. Jeśli mieszkania nie da się zabezpieczyć na czas, trzeba zaproponować odpowiednie lokum zastępcze. |
| Istotne Zbadać | 10 dni roboczych | Dowiedzenia się o potencjalnym zagrożeniu |
| Istotne Pisemne podsumowanie dla najemcy | 3 dni robocze | Zakończenia badania (niepotrzebne, jeśli wszystkie prace zakończą się w tym czasie) |
| Istotne Odpowiednie prace zabezpieczające | 5 dni roboczych | Zakończenia badania |
| Zapobiegawcze Rozpoczęcie prac uzupełniających | 5 dni roboczych | Zakończenia badania; jeśli to niemożliwe, prace muszą fizycznie ruszyć w ciągu 12 tygodni |
Wytyczne opisują te terminy jako maksymalne. Działaj szybciej, gdy sytuacja tego wymaga.
Czy dotyczy też prywatnych wynajmujących?
Jeszcze nie. Jeśli prowadzisz build-to-rent, co-living albo prywatny portfel, te terminy dziś Cię nie obowiązują. Renters’ Rights Act 2025 rozszerzy Awaab’s Law na najem prywatny, a rząd otworzył konsultacje w sprawie szczegółów 9 października 2026. Kończą się 18 grudnia 2026 (konsultacje).
Punktem wyjścia konsultacji są terminy z sektora społecznego. Pytają, czy awarie należy usuwać w 12, 24 czy 48 godzin. Jedno z pytań dotyczy tego, jak trudno jest reagować wieczorami i w weekendy. Potraktuj to jako kierunek zmian. Zespoły, które już pracują w rytmie 24 godzin i 10 dni, nie będą musiały wiele zmieniać, gdy przyjdą zasady dla sektora prywatnego.
Co naprawdę uruchamia zegar?
Dowiedzenie się o problemie. Wytyczne podają przykłady: skarga od najemcy, coś zauważonego podczas rutynowej konserwacji, zgłoszenie od strony trzeciej, na przykład lekarza. Nie mówią „w godzinach pracy biura” i nie wskazują kanału.
Zagrożenia rzadko pojawiają się między 9 a 17. Woda leje się z sufitu o 2 w nocy. Kocioł pada w sobotę. Najemca wysyła zdjęcie rozrastającej się pleśni w niedzielę wieczorem. Jeśli ta wiadomość czeka we wspólnej skrzynce albo na poczcie głosowej do poniedziałku, większość 24-godzinnego okna mija, zanim ktokolwiek ją przeczyta.
Drugi problem to dowody. Żeby wykazać, że termin został dotrzymany, musisz wiedzieć, kiedy wpłynęło zgłoszenie, co zawierało, kto zdecydował, jak jest poważne, i co stało się potem. Telefon na prywatną komórkę i wiadomość głosowa na WhatsAppie takiego zapisu nie dają.
Jak porównaliśmy sposoby, którymi zespoły obsługują noce
Przyjrzeliśmy się pięciu sposobom, jakimi brytyjskie zespoły zarządzające nieruchomościami przyjmują dziś zgłoszenia po godzinach, i każdemu zadaliśmy cztery pytania. Czy odbiera o 2 w nocy? Czy sam zapisuje godzinę wpłynięcia zgłoszenia? Czy o czymkolwiek decyduje, czy tylko przekazuje wiadomość dalej? I czy trzy miesiące później da się pokazać, co zgłoszono, co postanowiono i kiedy. Pominęliśmy ceny: zależą od wielkości portfela i często się zmieniają.
| Opcja | Odbiera w nocy | Sam zapisuje godzinę | Ocenia pilność | Ślad audytowy |
|---|---|---|---|---|
| Poczta głosowa | Nie | Częściowo | Nie | Nie |
| Wspólna skrzynka | Nie | Tak | Nie | Częściowo |
| Telefon dyżurny | Tak, jeśli ktoś odbierze | Nie | Tak | Nie |
| Zewnętrzne call center | Tak | Tak | Według skryptu | Częściowo |
| AI administrator budynku (Kreedl) | Tak | Tak | Według Twoich zasad | Tak |
1. Poczta głosowa: zegar biegnie, choć nikt nie słucha
Mieszkaniec dzwoni, słyszy powitanie, zostawia wiadomość. Zgłoszenie istnieje, więc zegar prawdopodobnie już ruszył, a nikt o tym nie wie, dopóki ktoś rano nie sprawdzi skrzynki. Piątkowy nocny przeciek zostaje odsłuchany w poniedziałek, gdy większość z 24 godzin już minęła. Poczta głosowa nie zapisuje też nic o tym, co postanowiono, bo nic nie postanowiono.
Najlepsze dla: niczego, co może być awarią. Zostaw ją tylko jako ostatnią rezerwę za linią, która odbiera.
Poczta głosowa przechowuje wiadomość. Kreedl ją odbiera, prosi o zdjęcie i zakłada sprawę.
2. Wspólna skrzynka: godzina jest, ale nikt nie patrzy
E-mail i WhatsApp Business dają to jedno, czego poczta głosowa nie daje: godzinę wpłynięcia zgłoszenia. Nie dają za to nikogo, kto czyta je w nocy. Do skrzynki wpada zdjęcie pleśni o 22:00 i „dalej cieknie” o 6:30, a pierwszy człowiek widzi oba o 9:00. Znacznik czasu działa teraz przeciwko Tobie, bo dowodzi, od kiedy wiesz o problemie.
Najlepsze dla: niepilnych próśb w godzinach pracy oraz jako pisemny zapis za linią, która ocenia pilność.
Wspólna skrzynka dowodzi, kiedy wpłynęło zgłoszenie. Kreedl dowodzi, co wydarzyło się w ciągu następnej godziny.
3. Telefon dyżurny: decyzja o 2 w nocy, brak zapisu o 9 rano
Telefon nosi zarządca albo dozorca. Gdy odbierze, dostajesz najlepszą ocenę pilności z tej listy: osoba, która zna budynek, decyduje, co zrobić. Słabością są pozostałe noce. Nieodebrane połączenia idą na pocztę głosową. Decyzja żyje w pamięci jednej osoby i w jej historii połączeń, a to nie jest ślad audytowy. A osoba na dyżurze się wypala, co jest zwykle powodem, dla którego ten układ po cichu przestaje działać.
Najlepsze dla: małych portfeli, w których jedna osoba naprawdę zna każdy budynek, jako krok eskalacji za pierwszą linią.
Telefon dyżurny decyduje wtedy, gdy ktoś go odbierze. Kreedl odbiera za każdym razem, stosuje te same zasady i budzi Twojego dyżurnego ze zdjęciem i rekomendacją.
4. Zewnętrzne call center: odebrane i przekazane dalej
Call center odbiera w Twoim imieniu, trzyma się skryptu i wysyła wiadomość do dyżurnego wykonawcy albo zarządcy. Każde połączenie jest zapisane z godziną, co jest realnym krokiem naprzód. Ogranicza je skrypt. Operator nie zna budynku, nie odczyta zdjęcia i nie zada dodatkowego pytania, którego potrzebuje hydraulik. Większość zgłoszeń ląduje na Twoim biurku jako dwulinijkowa notatka: „najemca mówi, że woda, mieszkanie 4, proszę oddzwonić”.
Najlepsze dla: portfeli, które potrzebują ludzkiego głosu na linii i mają wykonawcę, który zadziała na podstawie krótkiej notatki.
Call center zapisuje połączenie i przekazuje je dalej. Kreedl rozpoznaje lokal, odczytuje zdjęcie, wysyła wykonawcę w ramach Twoich limitów i pilnuje sprawy aż do zamknięcia.
5. Gdzie pasuje Kreedl
Kreedl to AI administrator budynku, który odpowiada mieszkańcom przez całą dobę.
Przechodzi przez kroki, które inne opcje pomijają, więc zegar nigdy nie biegnie, gdy nikt nie patrzy.
- Telefony
- SMS
- Odbiera średnio w 1,1 sekundy, o 15:00 i o 3:00, w języku mieszkańca.
- Odczytuje zdjęcia i wiadomości głosowe, rozpoznaje lokal i zapisuje dokładną godzinę każdego zgłoszenia.
- Ocenia pilność według Twoich zasad, wysyła zatwierdzonych przez Ciebie wykonawców w ramach ustalonych limitów i pilnuje sprawy aż do zamknięcia zlecenia.
- Eskaluje wszystko, co nietypowe, do Twojego dyżurnego ze zdjęciem, historią i rekomendowanym działaniem. Każdy krok jest zapisany i możliwy do audytu.
- Trzyma dane w UE. Zgodnie z RODO, bez trenowania na wiadomościach Twoich mieszkańców.
Nie zastępuje Twojej oceny tego, co jest zagrożeniem. Dba o to, żeby nic nie czekało do poniedziałku i żeby dało się pokazać, co się stało i kiedy.
Najlepsze dla: portfeli od 50 lokali wzwyż, społecznych i prywatnych, które chcą, żeby każde nocne zgłoszenie zostało odebrane, ocenione według ich własnych zasad i zapisane, bez dokładania zmiany.
Tabela oceny pilności nocnych zgłoszeń
Ktokolwiek odbiera po godzinach, człowiek czy AI, potrzebuje prostych zasad, co zrobić z każdym zgłoszeniem. Poniższa tabela to punkt wyjścia. To, czy coś jest awarią, zależy od mieszkania i ludzi w nim: osoba wymagająca szczególnej troski, małe dziecko albo choroba mogą podnieść zgłoszenie o poziom wyżej. Uzgodnij własne zasady z osobą odpowiedzialną za compliance.
| Co zgłasza mieszkaniec | Prawdopodobny poziom | Pierwsze działanie tej nocy |
|---|---|---|
| Woda leje się z sufitu albo w pobliżu instalacji elektrycznej | Awaryjne | Powiedz mieszkańcowi, jak bezpiecznie odciąć wodę lub prąd, wyślij dyżurnego wykonawcę, ostrzeż mieszkanie poniżej |
| Brak ogrzewania lub ciepłej wody w chłodne dni, mieszkaniec wymagający szczególnej troski | Awaryjne | Wyślij serwisanta ogrzewania, rozważ grzejniki tymczasowe, eskaluj do dyżurnego zarządcy |
| Zapach gazu | Awaryjne | Każ opuścić mieszkanie i zadzwonić na krajową linię alarmową gazowni, potem zapisz zgłoszenie i skontaktuj się z serwisantem gazowym |
| Odsłonięte przewody, iskrzące gniazdko | Awaryjne | Wyłącz obwód z użytku, jeśli można to zrobić bezpiecznie, wyślij elektryka |
| Czarna pleśń rozrastająca się w pokoju dziecka | Istotne (awaryjne, jeśli poważna) | Poproś o zdjęcia i opis pomieszczenia, umów oględziny, uruchom zegar 10 dni roboczych |
| Luźna poręcz schodów w części wspólnej | Istotne | Poproś o zdjęcia, ostrzeż mieszkańców, umów naprawę |
| Kapiący kran, zacinające się drzwi, zepsuta półka | Rutynowe | Zapisz i zaplanuj w godzinach pracy |
Przykładowe zasady, nie porada prawna. Jeśli komukolwiek grozi bezpośrednie niebezpieczeństwo, mieszkaniec powinien najpierw zadzwonić pod 999.
Co mieć gotowe przed 30 listopada
- Jeden sposób zgłaszania, w każdym kanale. Telefon, WhatsApp, SMS i e-mail powinny trafiać w to samo miejsce, o każdej porze.
- Znacznik czasu na każdym zgłoszeniu. Zapisuj moment, w którym dowiadujesz się o problemie, automatycznie, nie z pamięci.
- Zdjęcia przy pierwszym kontakcie. Od razu poproś o zdjęcie. Przyspiesza ocenę pilności i staje się częścią Twoich dowodów.
- Spisane zasady oceny pilności określające, co jest awarią, kto decyduje i co mieszkaniec ma robić w międzyczasie.
- Lista dyżurnych wykonawców z nazwiskami i numerami na noc i weekend oraz limitami wydatków uzgodnionymi z góry.
- Oznaczenia osób wymagających szczególnej troski przy lokalach, które tego potrzebują, żeby osoba na dyżurze widziała je od razu.
- Szablon pisemnego podsumowania który możesz wysłać w ciągu 3 dni roboczych od badania.
- Jeden ślad audytowy na sprawę, pokazujący zgłoszenie, decyzję, wysłanie wykonawcy, aktualizacje dla mieszkańca i moment zamknięcia.
Skąd wiesz, że Twoja nocna linia działa?
Nie wierz dostawcy na słowo, nam też nie. Przetestuj ją tak, jak zrobiłby to mieszkaniec. Zadzwoń na linię o 23:00 w dzień powszedni ze zmyślonym przeciekiem i zdjęciem. Następnego ranka wyciągnij zapis i sprawdź cztery rzeczy: godzinę zapisania zgłoszenia w porównaniu z godziną Twojego telefonu, czy lokal został rozpoznany bez literowania go przez Ciebie, co linia postanowiła i kogo obudziła, oraz czy mieszkaniec dostał wiadomość z informacją, co dalej.
Powtarzaj to raz na kwartał i po każdej zmianie listy wykonawców. Linia, która zdała test w marcu, a zawodzi we wrześniu, to ta, która kosztuje Cię przekroczony termin.
Kiedy Kreedl to zły wybór
Jeśli zarządzasz kilkoma mieszkaniami i jedna osoba naprawdę odbiera telefon w nocy, telefon dyżurny i pisemny dziennik wystarczą, a Kreedl to więcej, niż potrzebujesz. Jeśli Twoi mieszkańcy w ogóle nie mogą korzystać z telefonu ani WhatsAppa, potrzebujesz opiekuna albo concierge’a na miejscu, nie linii. A jeśli Twoim problemem są zaległe naprawy w ciągu dnia, a nie noce, zacznij od listy wykonawców i zasad oceny pilności powyżej. Linia pomaga dopiero wtedy, gdy jest kogo wysłać.
FAQ
Jeszcze nie. Renters’ Rights Act 2025 rozszerzy ją na najem prywatny, a rząd prowadzi konsultacje w sprawie szczegółów do 18 grudnia 2026. Nie ogłoszono daty startu. Punktem wyjścia konsultacji są terminy z sektora społecznego, więc planuj pod 24 godziny i 10 dni roboczych.
Traktuj ją tak. Wytyczne podają skargę od najemcy jako przykład tego, jak wynajmujący dowiaduje się o zagrożeniu, i nie ograniczają tego do konkretnych kanałów. Najbezpieczniejsza interpretacja: zegar rusza, gdy jakiekolwiek zgłoszenie dotrze do Twojego zespołu lub Twoich wykonawców, niezależnie od kanału.
Wynajmujący społeczni muszą zaproponować odpowiednie lokum zastępcze do czasu, aż mieszkanie będzie bezpieczne. Konsultacje dla sektora prywatnego pytają, jak ma to działać u prywatnych wynajmujących.
Nie. Zagrożenia awaryjne biegną według zegara 24-godzinnego, łącznie z nocami i weekendami. Terminy dla zagrożeń istotnych liczy się w dniach roboczych.
Może stosować zasady, które napiszesz, konsekwentnie i o każdej porze. Nie powinna ich wymyślać. Najpierw uzgodnij zasady oceny pilności z osobą odpowiedzialną za compliance, potem niech linia ich przestrzega i eskaluje wszystko, co poza nie wykracza. Kreedl oferuje testową rozmowę na żywo na kreedl.com/try, więc możesz usłyszeć, jak obsługuje nocne zgłoszenie, zanim cokolwiek zmienisz.
Źródła
- Awaab’s Law Phase 1: guidance for social landlords (GOV.UK)
- Awaab’s Law Phase 2: guidance for social housing landlords (GOV.UK, obowiązuje od 30 listopada 2026)
- Extending Awaab’s Law to private rented tenancies and to licences (konsultacje GOV.UK, 9.10 – 18.12.2026)
- Awaab’s Law: regulations (GOV.UK, Hazards in Social Housing (Prescribed Requirements) (England) Regulations 2025)
Ten artykuł to informacja ogólna, nie porada prawna. Zasady i daty są aktualne na 12 października 2026. Zanim zmienisz swoje procedury, sprawdź najnowsze wytyczne na GOV.UK.
Chcesz zobaczyć to na swoich budynkach?
Umów demo i zobacz, jak Kreedl odbiera nocne zgłoszenie, ocenia jego pilność według Twoich zasad i zapisuje każdy krok. Albo najpierw zadzwoń do agenta i sprawdź to na własne uszy.