Awaab’s Law gibt sozialen Vermietern (Social Landlords) in England feste Fristen für Gefahren vor: 24 Stunden bei einem Notfall, 10 Arbeitstage für die Untersuchung von allem Erheblichen. Phase 2 erweitert die Liste der Gefahren am 30. November 2026. Der private Mietmarkt folgt, und die Konsultation läuft bereits. Die Fristen sind kurz. Was die meisten Teams übersehen, ist, wo sie beginnen: in dem Moment, in dem Sie Kenntnis erlangen - meist durch den Anruf oder die Nachricht eines Bewohners, und oft nachts.
Kreedl ist unser Produkt. Es taucht in diesem Leitfaden dort auf, wo es das Ergebnis verändert, und wir sagen es jedes Mal. Die Regeln und Daten wurden am 12. Oktober 2026 mit GOV.UK abgeglichen.
TL;DR: für wen die Fristen gelten, und ab wann
| Wer | Ab wann | Was abgedeckt ist | Fristen |
|---|---|---|---|
| Soziale Vermieter, Phase 1 | 27. Okt. 2025 | Alle Notfallgefahren sowie Feuchtigkeit und Schimmel mit erheblichem Gesundheitsrisiko | 24 Std. bei Notfall, 10 AT bei erheblicher Gefahr |
| Soziale Vermieter, Phase 2 | 30. Nov. 2026 | Zusätzlich übermäßige Kälte und Hitze, Stürze, Einsturz und Explosionen, Brand, elektrische Gefahren, Haushaltshygiene, Schädlinge und Lebensmittelsicherheit | Dieselben |
| Soziale Vermieter, Phase 3 | 2027 | Alle übrigen HHSRS-Gefahren außer Überbelegung | Dieselben |
| Private Vermieter | Offen | Konsultation vom 9. Okt. bis 18. Dez. 2026 im Rahmen des Renters’ Rights Act 2025 | Ob 12, 24 oder 48 Std. bei Notfällen, ist die offene Frage |
Quellen: Leitfaden zu Phase 1, Leitfaden zu Phase 2 und die Konsultation zum privaten Mietmarkt (GOV.UK).
Was ist Awaab’s Law?
Awaab’s Law ist nach Awaab Ishak benannt, einem Zweijährigen, der 2020 an einer Atemwegserkrankung starb, verursacht durch anhaltenden Schimmel in der Sozialwohnung seiner Familie in Rochdale. Die Hazards in Social Housing (Prescribed Requirements) (England) Regulations 2025 traten am 27. Oktober 2025 in Kraft (die Verordnung). Sie ersetzen „in angemessener Zeit beheben“ durch feste Fristen.
| Schritt | Frist | Beginnt mit |
|---|---|---|
| Notfall Untersuchen und absichern | 24 Stunden | Kenntnisnahme der Gefahr. Kann die Wohnung nicht rechtzeitig abgesichert werden, muss eine geeignete Ersatzunterkunft angeboten werden. |
| Erheblich Untersuchen | 10 Arbeitstage | Kenntnisnahme der möglichen Gefahr |
| Erheblich Schriftliche Zusammenfassung an den Mieter | 3 Arbeitstage | Ende der Untersuchung (entfällt, wenn alle Arbeiten in dieser Zeit erledigt sind) |
| Erheblich Erforderliche Sicherungsarbeiten | 5 Arbeitstage | Ende der Untersuchung |
| Vorbeugend Beginn ergänzender Arbeiten | 5 Arbeitstage | Ende der Untersuchung; ist das nicht möglich, müssen die Arbeiten innerhalb von 12 Wochen tatsächlich beginnen |
Der Leitfaden beschreibt diese Fristen als Höchstwerte. Handeln Sie früher, wenn die Situation es erfordert.
Gilt das auch für private Vermieter?
Noch nicht. Wenn Sie Build-to-Rent, Co-Living oder einen privaten Bestand betreiben, sind Sie heute nicht an diese Fristen gebunden. Der Renters’ Rights Act 2025 wird Awaab’s Law auf private Mietverhältnisse ausweiten, und die Regierung hat am 9. Oktober 2026 eine Konsultation zu den Details eröffnet. Sie endet am 18. Dezember 2026 (die Konsultation).
Die Konsultation nimmt die Fristen des sozialen Sektors als Ausgangspunkt. Sie fragt, ob Notfälle in 12, 24 oder 48 Stunden zu behandeln sind. Eine Frage lautet, wie schwer es ist, abends und am Wochenende zu reagieren. Lesen Sie das als die Richtung, in die es geht. Teams, die bereits mit 24 Stunden und 10 Tagen arbeiten, werden wenig ändern müssen, wenn die Regeln für den privaten Sektor kommen.
Was setzt die Uhr tatsächlich in Gang?
Die Kenntnisnahme. Der Leitfaden nennt Beispiele: eine Beschwerde eines Mieters, etwas, das bei der Routinewartung auffällt, ein Hinweis von Dritten wie etwa medizinischem Fachpersonal. Er sagt nicht „während der Bürozeiten“, und er nennt keinen Kanal.
Gefahren treten selten zwischen 9 und 17 Uhr auf. Um 2 Uhr nachts kommt Wasser durch die Decke. An einem Samstag fällt die Heizung aus. Ein Mieter schickt an einem Sonntagabend ein Foto von sich ausbreitendem Schimmel. Wartet diese Nachricht bis Montag in einem gemeinsamen Postfach oder auf der Mailbox, ist der größte Teil eines 24-Stunden-Fensters vorbei, bevor sie jemand liest.
Das zweite Problem sind die Nachweise. Um zu belegen, dass Sie eine Frist eingehalten haben, müssen Sie wissen, wann die Meldung einging, was sie besagte, wer über ihre Schwere entschieden hat und was danach geschah. Ein Anruf auf einem privaten Handy und eine Sprachnachricht auf WhatsApp liefern Ihnen diesen Nachweis nicht.
So haben wir die Arten verglichen, wie Teams Nächte abdecken
Wir haben uns die fünf Arten angesehen, wie britische Immobilienteams heute außerhalb der Geschäftszeiten Meldungen entgegennehmen, und jeder vier Fragen gestellt. Nimmt sie um 2 Uhr nachts ab? Hält sie den Zeitpunkt der Meldung von selbst fest? Entscheidet sie etwas, oder gibt sie die Nachricht nur weiter? Und können Sie drei Monate später zeigen, was gemeldet wurde, was entschieden wurde und wann. Preise haben wir ausgeklammert: Sie hängen von der Bestandsgröße ab und ändern sich häufig.
| Option | Nimmt nachts ab | Zeitstempel automatisch | Triage | Nachweis |
|---|---|---|---|---|
| Mailbox | Nein | Teilweise | Nein | Nein |
| Gemeinsames Postfach | Nein | Ja | Nein | Teilweise |
| Bereitschaftshandy | Ja, wenn abgenommen wird | Nein | Ja | Nein |
| Telefonservice | Ja | Ja | Nach Skript | Teilweise |
| KI-Gebäudemanager (Kreedl) | Ja | Ja | Nach Ihren Regeln | Ja |
1. Mailbox: die Uhr läuft, während niemand zuhört
Der Bewohner ruft an, hört eine Ansage, hinterlässt eine Nachricht. Die Meldung existiert, die Uhr läuft also wohl bereits, und niemand weiß davon, bis am Morgen jemand die Mailbox abhört. Ein Leck am Freitagabend wird am Montag abgehört, wenn der Großteil der 24 Stunden vorbei ist. Die Mailbox hält auch nichts darüber fest, was entschieden wurde, denn es wurde nichts entschieden.
Am besten für: nichts, was ein Notfall sein könnte. Behalten Sie sie nur als letzte Rückfallebene hinter einer Leitung, die abnimmt.
Die Mailbox speichert die Nachricht. Kreedl beantwortet sie, bittet um das Foto und beginnt mit der Dokumentation.
2. Gemeinsames Postfach: ein Zeitstempel, aber niemand schaut hinein
E-Mail und WhatsApp Business geben Ihnen das eine, was die Mailbox nicht gibt: den Zeitpunkt, zu dem die Meldung eingegangen ist. Was sie Ihnen nicht geben, ist jemanden, der sie nachts liest. Das Postfach füllt sich um 22:00 Uhr mit einem Schimmelfoto und um 06:30 Uhr mit „tropft immer noch“, und der erste Mensch sieht beides um 09:00 Uhr. Der Zeitstempel arbeitet jetzt gegen Sie, denn er beweist, wann Sie Kenntnis erlangt haben.
Am besten für: nicht dringende Anfragen während der Arbeitszeit, und als schriftliche Dokumentation hinter einer Leitung, die triagiert.
Ein gemeinsames Postfach beweist, wann die Meldung einging. Kreedl beweist, was in der Stunde danach geschah.
3. Bereitschaftshandy: Urteilsvermögen um 2 Uhr nachts, kein Nachweis um 9 Uhr morgens
Ein Verwalter oder ein Hausmeister trägt das Telefon. Wenn er abnimmt, bekommen Sie die beste Triage auf dieser Liste: eine Person, die das Gebäude kennt und entscheidet, was zu tun ist. Die Schwächen sind die anderen Nächte. Verpasste Anrufe landen auf der Mailbox. Die Entscheidung lebt im Gedächtnis einer Person und in ihrer Anrufliste, und das ist kein Nachweis. Und die Person im Dienst brennt aus, was der übliche Grund ist, warum dieses Modell irgendwann stillschweigend aufhört zu funktionieren.
Am besten für: kleine Bestände, in denen eine Person wirklich jedes Gebäude kennt, als Eskalationsstufe hinter einer ersten Leitung.
Das Bereitschaftshandy entscheidet, wenn abgenommen wird. Kreedl nimmt jedes Mal ab, wendet dieselben Regeln an und weckt Ihren Bereitschaftskontakt mit dem Foto und einer Empfehlung.
4. Telefonservice: abgenommen, dann weitergereicht
Ein Callcenter meldet sich in Ihrem Namen, folgt einem Skript und schickt eine Nachricht an den Handwerker oder Verwalter in Bereitschaft. Jeder Anruf wird mit Uhrzeit protokolliert, was ein echter Fortschritt ist. Die Grenze ist das Skript. Der Mitarbeiter kennt das Gebäude nicht, kann kein Foto auswerten und stellt nicht die Rückfrage, die ein Installateur braucht. Die meisten Meldungen kommen als Zweizeiler auf Ihrem Schreibtisch an: „Mieter meldet Wasser, Wohnung 4, bitte zurückrufen“.
Am besten für: Bestände, die eine menschliche Stimme am Telefon brauchen und einen Handwerker haben, der mit einer kurzen Notiz etwas anfangen kann.
Ein Telefonservice protokolliert den Anruf und gibt ihn weiter. Kreedl identifiziert die Einheit, wertet das Foto aus, beauftragt innerhalb Ihrer Grenzen und hakt nach, bis der Fall abgeschlossen ist.
5. Wo Kreedl ins Spiel kommt
Kreedl ist ein KI-Gebäudemanager, der Bewohnern rund um die Uhr antwortet.
Er arbeitet die Schritte ab, die den anderen Optionen fehlen, damit die Uhr nie läuft, während niemand hinsieht.
- Anrufe
- SMS
- Nimmt im Schnitt in 1,1 Sekunden ab, um 15 Uhr oder um 3 Uhr nachts, in der Sprache des Bewohners.
- Wertet Fotos und Sprachnachrichten aus, identifiziert die Einheit und protokolliert die genaue Uhrzeit jeder Meldung.
- Triagiert nach Ihren Regeln, beauftragt Ihre freigegebenen Handwerker innerhalb der von Ihnen gesetzten Grenzen und hakt nach, bis der Auftrag abgeschlossen ist.
- Eskaliert alles Ungewöhnliche an Ihren Bereitschaftskontakt, mit dem Foto, der Vorgeschichte und einer empfohlenen Maßnahme. Jeder Schritt wird protokolliert und ist nachprüfbar.
- Behält die Daten in der EU. DSGVO-konform, kein Training mit den Nachrichten Ihrer Bewohner.
Er ersetzt nicht Ihr Urteil darüber, was eine Gefahr ist. Er sorgt dafür, dass nichts bis Montag wartet und dass Sie zeigen können, was wann geschehen ist.
Am besten für: Bestände ab 50 Einheiten, sozial oder privat, die jede nächtliche Meldung beantwortet, nach ihren eigenen Regeln triagiert und dokumentiert haben wollen, ohne eine Schicht hinzuzufügen.
Eine Triage-Tabelle für nächtliche Meldungen
Wer auch immer außerhalb der Geschäftszeiten abnimmt, ein Mensch oder eine KI, braucht einfache Regeln dafür, was mit jeder Meldung zu tun ist. Die Tabelle unten ist ein Ausgangspunkt. Ob etwas ein Notfall ist, hängt von der Wohnung und den Menschen darin ab: Ein schutzbedürftiger Bewohner, ein kleines Kind oder eine Erkrankung kann eine Meldung eine Stufe höher setzen. Vereinbaren Sie Ihre eigenen Regeln mit Ihrem Compliance-Verantwortlichen.
| Was der Bewohner meldet | Wahrscheinliche Stufe | Erste Maßnahme heute Nacht |
|---|---|---|
| Wasser kommt durch die Decke oder in der Nähe von Elektrik | Notfall | Dem Bewohner erklären, wie er Wasser oder Strom sicher abstellt, den Bereitschaftshandwerker schicken, die Wohnung darunter warnen |
| Keine Heizung oder kein Warmwasser bei Kälte, schutzbedürftiger Bewohner | Notfall | Den Heizungstechniker schicken, Heizlüfter als Übergang erwägen, an den Bereitschaftsverwalter eskalieren |
| Gasgeruch | Notfall | Zum Verlassen der Wohnung auffordern und die nationale Gasnotrufnummer anrufen lassen, dann protokollieren und mit dem Gasinstallateur nachfassen |
| Freiliegende Kabel, funkende Steckdose | Notfall | Den Stromkreis außer Betrieb nehmen, wenn das gefahrlos möglich ist, einen Elektriker schicken |
| Schwarzschimmel breitet sich im Kinderzimmer aus | Erheblich (Notfall, wenn schwerwiegend) | Fotos und Angaben zum Raum erbitten, eine Besichtigung buchen, die 10-Arbeitstage-Uhr starten |
| Lockerer Handlauf im Treppenhaus | Erheblich | Fotos erbitten, Bewohner warnen, eine Reparatur buchen |
| Tropfender Wasserhahn, klemmende Tür, kaputtes Regal | Routine | Protokollieren und für die Arbeitszeit einplanen |
Beispielregeln, keine Rechtsberatung. Ist jemand in unmittelbarer Gefahr, sollte der Bewohner zuerst 999 anrufen.
Was vor dem 30. November stehen sollte
- Ein Meldeweg, auf jedem Kanal. Telefon, WhatsApp, SMS und E-Mail sollten alle am selben Ort ankommen, zu jeder Uhrzeit.
- Ein Zeitstempel auf jeder Meldung. Halten Sie fest, wann Sie Kenntnis erlangt haben, automatisch, nicht aus dem Gedächtnis.
- Fotos beim ersten Kontakt. Bitten Sie sofort um ein Foto. Das beschleunigt die Triage und wird Teil Ihrer Nachweise.
- Schriftliche Triage-Regeln, die festlegen, was als Notfall gilt, wer entscheidet und was dem Bewohner in der Zwischenzeit geraten wird.
- Eine Liste der Bereitschaftshandwerker mit Namen und Nummern für die Nacht und das Wochenende sowie vorab vereinbarten Ausgabenlimits.
- Kennzeichnung schutzbedürftiger Bewohner bei den Einheiten, die sie brauchen, damit die Person im Dienst sie sofort sieht.
- Eine Vorlage für die schriftliche Zusammenfassung, die Sie innerhalb von 3 Arbeitstagen nach einer Untersuchung verschicken können.
- Ein Nachweis pro Fall, der die Meldung, die Entscheidung, die Beauftragung, die Updates an den Bewohner und den Zeitpunkt des Abschlusses zeigt.
Woher wissen Sie, dass Ihre Nachtleitung funktioniert?
Verlassen Sie sich nicht auf das Wort des Anbieters, unseres eingeschlossen. Testen Sie sie so, wie ein Bewohner es tun würde. Rufen Sie die Leitung an einem Wochentag um 23 Uhr mit einem erfundenen Leck und einem Foto an. Ziehen Sie am nächsten Morgen die Aufzeichnung und prüfen Sie vier Dinge: die protokollierte Uhrzeit der Meldung gegenüber der Uhrzeit Ihres Anrufs, ob die Einheit erkannt wurde, ohne dass Sie sie buchstabieren mussten, was die Leitung entschieden und wen sie geweckt hat, und ob der Bewohner eine Nachricht bekommen hat, was als Nächstes passiert.
Wiederholen Sie das einmal im Quartal und nach jeder Änderung Ihrer Handwerkerliste. Eine Leitung, die im März bestanden hat und im September versagt, ist die, die Sie eine Frist kostet.
Wann Kreedl die falsche Wahl ist
Wenn Sie eine Handvoll Wohnungen verwalten und eine Person nachts wirklich ans Telefon geht, tragen Sie ein Bereitschaftshandy und ein schriftliches Protokoll, und Kreedl ist mehr, als Sie brauchen. Wenn Ihre Bewohner weder Telefon noch WhatsApp nutzen können, brauchen Sie einen Hauswart oder Concierge vor Ort, keine Leitung. Und wenn Ihr Problem der Reparaturstau am Tag ist und nicht die Nächte, beginnen Sie mit der Handwerkerliste und den Triage-Regeln oben. Die Leitung hilft erst, wenn es jemanden gibt, den man schicken kann.
Häufige Fragen
Noch nicht. Der Renters’ Rights Act 2025 wird es auf private Mietverhältnisse ausweiten, und die Regierung konsultiert bis zum 18. Dezember 2026 zu den Details. Ein Starttermin wurde nicht bekannt gegeben. Die Konsultation nimmt die Fristen des sozialen Sektors als Ausgangspunkt, planen Sie also mit 24 Stunden und 10 Arbeitstagen.
Behandeln Sie sie als solche. Der Leitfaden nennt die Beschwerde eines Mieters als Beispiel dafür, wie ein Vermieter von einer Gefahr Kenntnis erlangt, und beschränkt das nicht auf bestimmte Kanäle. Die sicherste Lesart: Die Uhr beginnt zu laufen, sobald eine Meldung Ihr Team oder Ihre Handwerker erreicht, über welchen Kanal auch immer.
Soziale Vermieter müssen eine geeignete Ersatzunterkunft anbieten, bis die Wohnung sicher ist. Die Konsultation zum privaten Sektor fragt, wie das für private Vermieter funktionieren soll.
Nein. Bei Notfallgefahren läuft eine 24-Stunden-Uhr, Nächte und Wochenenden eingeschlossen. Die Fristen für erhebliche Gefahren rechnen in Arbeitstagen.
Sie kann die Regeln anwenden, die Sie schreiben, konsistent und zu jeder Uhrzeit. Sie sollte sie nicht erfinden. Vereinbaren Sie die Triage-Regeln zuerst mit Ihrem Compliance-Verantwortlichen, und lassen Sie die Leitung ihnen dann folgen und alles eskalieren, was außerhalb liegt. Kreedl bietet unter kreedl.com/try einen Live-Testanruf an, damit Sie hören können, wie es eine nächtliche Meldung behandelt, bevor Sie etwas ändern.
Quellen
- Awaab’s Law Phase 1: guidance for social landlords (GOV.UK)
- Awaab’s Law Phase 2: guidance for social housing landlords (GOV.UK, gilt ab 30. November 2026)
- Extending Awaab’s Law to private rented tenancies and to licences (GOV.UK-Konsultation, 9. Okt. – 18. Dez. 2026)
- Awaab’s Law: regulations (GOV.UK, die Hazards in Social Housing (Prescribed Requirements) (England) Regulations 2025)
Dieser Artikel ist eine allgemeine Information, keine Rechtsberatung. Regeln und Daten entsprechen dem Stand vom 12. Oktober 2026. Prüfen Sie die aktuellen Leitfäden auf GOV.UK, bevor Sie Ihre Abläufe ändern.
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