Awaab’s Law dává pronajímatelům sociálního bydlení v Anglii pevné lhůty pro rizika: 24 hodin na havárii, 10 pracovních dnů na prošetření čehokoli závažného. Fáze 2 rozšíří seznam rizik 30. listopadu 2026. Na řadě je soukromý nájem a konzultace právě běží. Lhůty jsou krátké. Většině týmů ale uniká, odkdy běží: od chvíle, kdy se o riziku dozvíte, což je obvykle hovor nebo zpráva obyvatele, a často v noci.
Kreedl je náš produkt. V tomto průvodci se objevuje tam, kde mění výsledek, a pokaždé to říkáme. Pravidla a data jsme ověřili na GOV.UK 12. října 2026.
TL;DR: na koho se lhůty vztahují a odkdy
| Kdo | Odkdy | Co je pokryto | Lhůty |
|---|---|---|---|
| Pronajímatelé sociálního bydlení, fáze 1 | 27. 10. 2025 | Všechna havarijní rizika plus vlhkost a plíseň, které představují závažné riziko újmy | 24 h havárie, 10 prac. dnů závažné |
| Pronajímatelé sociálního bydlení, fáze 2 | 30. 11. 2026 | Přidává nadměrný chlad a teplo, pády, zřícení konstrukcí a výbuchy, požár, elektrická rizika, domácí hygienu, škůdce a bezpečnost potravin | Stejné |
| Pronajímatelé sociálního bydlení, fáze 3 | 2027 | Všechna zbývající rizika podle HHSRS kromě přelidnění | Stejné |
| Soukromí pronajímatelé | Nestanoveno | Konzultace otevřená 9. 10. – 18. 12. 2026 podle Renters’ Rights Act 2025 | Otevřenou otázkou je 12, 24 nebo 48 h na havárie |
Zdroje: pokyny k fázi 1, pokyny k fázi 2 a konzultace k soukromému nájmu (GOV.UK).
Co je Awaab’s Law?
Awaab’s Law (Awaabův zákon) nese jméno Awaaba Ishaka, dvouletého chlapce, který v roce 2020 zemřel na onemocnění dýchacích cest způsobené dlouhodobým vystavením plísni v sociálním bytě jeho rodiny v Rochdale. Hazards in Social Housing (Prescribed Requirements) (England) Regulations 2025 nabyly účinnosti 27. října 2025 (znění nařízení). Nahrazují „opravte to v přiměřené lhůtě“ pevnými lhůtami.
| Krok | Lhůta | Běží od |
|---|---|---|
| Havárie Prošetřit a zajistit bezpečnost | 24 hodin | Okamžiku, kdy se o riziku dozvíte. Pokud byt nelze včas zabezpečit, musíte nabídnout vhodné náhradní ubytování. |
| Závažné Prošetřit | 10 pracovních dnů | Okamžiku, kdy se o možném riziku dozvíte |
| Závažné Písemné shrnutí nájemníkovi | 3 pracovní dny | Konce šetření (není třeba, pokud jsou všechny práce hotové v této lhůtě) |
| Závažné Příslušné bezpečnostní práce | 5 pracovních dnů | Konce šetření |
| Preventivní Zahájit doplňkové práce | 5 pracovních dnů | Konce šetření; pokud to není možné, práce musí fyzicky začít do 12 týdnů |
Pokyny tyto lhůty popisují jako maximální. Když to situace vyžaduje, jednejte dřív.
Platí totéž pro soukromé pronajímatele?
Zatím ne. Pokud provozujete nájemní bydlení (build-to-rent), co-living nebo soukromé portfolio, tyto lhůty vás dnes nezavazují. Renters’ Rights Act 2025 rozšíří Awaab’s Law i na soukromé nájmy a vláda 9. října 2026 zahájila konzultaci o podrobnostech. Končí 18. prosince 2026 (konzultace).
Konzultace vychází ze lhůt pro sociální bydlení. Ptá se, zda se mají havárie řešit do 12, 24 nebo 48 hodin. Jedna otázka zjišťuje, jak obtížné je reagovat večer a o víkendech. Berte to jako směr, kterým se věci ubírají. Týmy, které už dnes pracují s 24 hodinami a 10 dny, nebudou muset po příchodu pravidel pro soukromý sektor mnoho měnit.
Odkdy lhůta doopravdy běží?
Od chvíle, kdy se o riziku dozvíte. Pokyny uvádějí příklady: stížnost nájemníka, něco zjištěného při běžné údržbě, podnět třetí strany, například lékaře. Neříkají „v úředních hodinách“ a nejmenují žádný kanál.
Rizika zřídka přicházejí mezi devátou a pátou. Ve 2:00 ráno teče voda stropem. V sobotu vypadne kotel. Nájemník pošle v neděli večer fotku šířící se plísně. Pokud ta zpráva čeká ve sdílené schránce nebo v hlasové schránce do pondělí, většina 24hodinové lhůty uplyne dřív, než si ji někdo přečte.
Druhý problém jsou důkazy. Abyste prokázali, že jste lhůtu dodrželi, potřebujete vědět, kdy hlášení přišlo, co v něm bylo, kdo rozhodl o jeho závažnosti a co následovalo. Hovor na soukromý mobil a hlasová zpráva na WhatsAppu vám takový záznam nedají.
Jak jsme srovnávali způsoby, kterými týmy pokrývají noci
Podívali jsme se na pět způsobů, jakými britské realitní týmy dnes přijímají hlášení mimo pracovní dobu, a u každého jsme si položili čtyři otázky. Zvedne ve 2:00 ráno? Zaznamená sám čas, kdy hlášení přišlo? Rozhoduje o něčem, nebo zprávu jen předá dál? A dokážete po třech měsících ukázat, co bylo nahlášeno, co bylo rozhodnuto a kdy? Ceny jsme vynechali: závisí na velikosti portfolia a často se mění.
| Možnost | Zvedne v noci | Zaznamená čas sám | Třídí | Auditní stopa |
|---|---|---|---|---|
| Hlasová schránka | Ne | Částečně | Ne | Ne |
| Sdílená schránka | Ne | Ano | Ne | Částečně |
| Pohotovostní mobil | Ano, pokud to zvedne | Ne | Ano | Ne |
| Call centrum | Ano | Ano | Podle scénáře | Částečně |
| AI správce budov (Kreedl) | Ano | Ano | Podle vašich pravidel | Ano |
1. Hlasová schránka: lhůta běží, zatímco nikdo neposlouchá
Obyvatel zavolá, vyslechne uvítání, nechá vzkaz. Hlášení existuje, takže lhůta pravděpodobně začala běžet, a nikdo o tom neví, dokud si ráno někdo schránku nepřehraje. Páteční noční zatékání se čte v pondělí, kdy je většina z 24 hodin pryč. Hlasová schránka také nezaznamená nic o tom, co bylo rozhodnuto, protože rozhodnuto nebylo nic.
Nejvhodnější pro: nic, co by mohlo být havárie. Nechte si ji jen jako poslední zálohu za linkou, která zvedá.
Hlasová schránka vzkaz uloží. Kreedl ho zvedne, vyžádá si fotku a založí záznam.
2. Sdílená schránka: čas je zaznamenaný, ale nikdo se nedívá
E-mail a WhatsApp Business vám dávají to jediné, co hlasová schránka ne: čas, kdy hlášení dorazilo. Nedávají vám nikoho, kdo by ho v noci četl. Ve schránce přistane ve 22:00 fotka plísně a v 06:30 „pořád teče“ a první člověk vidí obojí v 09:00. Časové razítko teď pracuje proti vám, protože dokazuje, kdy jste se o věci dozvěděli.
Nejvhodnější pro: neurgentní požadavky v pracovní době a jako písemný záznam za linkou, která třídí.
Sdílená schránka dokáže, kdy hlášení přišlo. Kreedl dokáže, co se stalo v následující hodině.
3. Pohotovostní mobil: úsudek ve 2:00 ráno, žádný záznam v 9:00
Telefon nosí správce nebo domovník. Když to zvedne, dostanete nejlepší třídění z tohoto seznamu: člověk, který budovu zná, rozhoduje, co dělat. Slabinou jsou ostatní noci. Zmeškané hovory končí v hlasové schránce. Rozhodnutí žije v paměti jednoho člověka a v jeho výpisu hovorů, což není auditní stopa. A ten, kdo má službu, vyhoří, což je obvyklý důvod, proč tohle uspořádání potichu přestane fungovat.
Nejvhodnější pro: malá portfolia, kde jeden člověk opravdu zná každou budovu, jako eskalační krok za první linkou.
Pohotovostní telefon rozhoduje, když ho někdo zvedne. Kreedl zvedne pokaždé, uplatní stejná pravidla a vzbudí vašeho člověka ve službě s fotkou a doporučením.
4. Call centrum: zvedne a předá dál
Call centrum zvedne hovor vaším jménem, řídí se scénářem a pošle zprávu dodavateli nebo správci, který má pohotovost. Každý hovor je zaznamenaný s časem, což je skutečný krok vpřed. Limitem je scénář. Operátor budovu nezná, neumí si prohlédnout fotku a nepoloží doplňující otázku, kterou instalatér potřebuje. Většina hlášení vám přistane na stole jako dvouřádková poznámka: „nájemník říká voda, byt 4, zavolejte zpět“.
Nejvhodnější pro: portfolia, která potřebují na lince lidský hlas a mají dodavatele, který dokáže jednat podle krátké poznámky.
Call centrum hovor zaznamená a předá dál. Kreedl určí byt, prohlédne si fotku, pošle technika v rámci vašich limitů a sleduje věc až do uzavření.
5. Kam patří Kreedl
Kreedl je AI správce budov, který obyvatelům odpovídá nonstop.
Projde kroky, které ostatní možnosti vynechávají, takže lhůta nikdy neběží, zatímco se nikdo nedívá.
- Hovory
- SMS
- Zvedne v průměru za 1,1 sekundy, v 15:00 i ve 3:00 ráno, v jazyce obyvatele.
- Rozumí fotkám a hlasovým zprávám, určí byt a zaznamená přesný čas každého hlášení.
- Třídí podle vašich pravidel, posílá vaše schválené dodavatele v limitech, které nastavíte, a sleduje věc, dokud není zakázka uzavřená.
- Cokoli neobvyklého eskaluje vašemu člověku ve službě s fotkou, historií a doporučeným postupem. Každý krok je zaznamenaný a auditovatelný.
- Drží data v EU. V souladu s GDPR, bez trénování na zprávách vašich obyvatel.
Nenahrazuje váš úsudek o tom, co je riziko. Zajistí, že nic nečeká do pondělí a že dokážete ukázat, co se stalo a kdy.
Nejvhodnější pro: portfolia od 50 jednotek výš, sociální i soukromá, která chtějí mít každé noční hlášení zvednuté, roztříděné podle vlastních pravidel a zaznamenané, bez další směny.
Tabulka třídění nočních hlášení
Ať už mimo pracovní dobu zvedá člověk, nebo AI, potřebuje jednoduchá pravidla, co s každým hlášením udělat. Tabulka níže je výchozí bod. Zda je něco havárie, závisí na bytě a lidech v něm: zranitelný obyvatel, malé dítě nebo zdravotní stav mohou hlášení posunout o úroveň výš. Vlastní pravidla si odsouhlaste s osobou odpovědnou za compliance.
| Co obyvatel hlásí | Pravděpodobná úroveň | První krok dnes v noci |
|---|---|---|
| Voda teče stropem nebo poblíž elektřiny | Havárie | Poradit obyvateli, jak bezpečně uzavřít vodu nebo vypnout proud, poslat dodavatele s pohotovostí, varovat byt pod ním |
| Bez topení nebo teplé vody v chladném počasí, zranitelný obyvatel | Havárie | Poslat topenáře, zvážit přímotopy, eskalovat správci ve službě |
| Zápach plynu | Havárie | Říct jim, ať opustí byt a zavolají celostátní plynovou pohotovost, pak to zaznamenat a navázat s plynařem |
| Obnažené dráty, jiskřící zásuvka | Havárie | Pokud je to bezpečné, přestat okruh používat, poslat elektrikáře |
| Černá plíseň šířící se v dětském pokoji | Závažné (havárie, pokud je rozsáhlá) | Vyžádat si fotky a údaje o místnosti, objednat prohlídku, spustit lhůtu 10 pracovních dnů |
| Uvolněné zábradlí na schodišti ve společných prostorách | Závažné | Vyžádat si fotky, varovat obyvatele, objednat opravu |
| Kapající kohoutek, vzpříčené dveře, rozbitá police | Běžné | Zaznamenat a naplánovat na pracovní dobu |
Příklad pravidel, ne právní poradenství. Pokud je někdo v bezprostředním ohrožení, obyvatel má nejdřív volat 999.
Co mít připravené do 30. listopadu
- Jedno místo pro hlášení, na každém kanálu. Telefon, WhatsApp, SMS i e-mail by měly v kteroukoli hodinu směřovat na stejné místo.
- Časové razítko na každém hlášení. Zaznamenejte, kdy jste se o věci dozvěděli, automaticky, ne zpaměti.
- Fotky při prvním kontaktu. Hned si vyžádejte fotku. Zrychlí třídění a stane se součástí vašich důkazů.
- Písemná pravidla třídění, která říkají, co je havárie, kdo rozhoduje a co má obyvatel mezitím dělat.
- Seznam dodavatelů s pohotovostí se jmény a čísly na noc a víkend a s předem odsouhlasenými limity výdajů.
- Příznaky zranitelnosti u jednotek, které je potřebují, aby je člověk ve službě viděl okamžitě.
- Šablonu písemného shrnutí, kterou můžete poslat do 3 pracovních dnů od šetření.
- Jednu auditní stopu ke každému případu s hlášením, rozhodnutím, výjezdem, informacemi obyvateli a časem uzavření.
Jak poznáte, že vaše noční linka funguje?
Neberte dodavatele za slovo, nás nevyjímaje. Otestujte ji tak, jak by to udělal obyvatel. Zavolejte na linku ve všední den ve 23:00 s vymyšleným zatékáním a fotkou. Druhý den ráno si vytáhněte záznam a zkontrolujte čtyři věci: čas zaznamenání hlášení oproti času, kdy jste volali; zda byl byt určen, aniž byste ho museli hláskovat; co linka rozhodla a koho vzbudila; a zda obyvatel dostal zprávu, co bude dál.
Opakujte to jednou za čtvrtletí a po každé změně v seznamu dodavatelů. Linka, která v březnu prošla a v září selže, je ta, která vás bude stát lhůtu.
Kdy je Kreedl špatná volba
Pokud spravujete pár bytů a jeden člověk v noci opravdu zvedá telefon, pohotovostní mobil a písemný deník vám postačí a Kreedl je víc, než potřebujete. Pokud vaši obyvatelé vůbec nedokážou používat telefon ani WhatsApp, potřebujete správce nebo recepci přímo v domě, ne linku. A pokud je vaším problémem nevyřízená denní údržba, a ne noci, začněte seznamem dodavatelů a pravidly třídění výše. Linka pomůže, teprve když je koho poslat.
Časté otázky
Zatím ne. Renters’ Rights Act 2025 ho rozšíří i na soukromé nájmy a vláda vede konzultaci o podrobnostech do 18. prosince 2026. Datum účinnosti nebylo oznámeno. Konzultace vychází ze lhůt pro sociální bydlení, počítejte tedy s 24 hodinami a 10 pracovními dny.
Berte to tak. Pokyny uvádějí stížnost nájemníka jako příklad toho, jak se pronajímatel o riziku dozví, a neomezují to na konkrétní kanály. Nejbezpečnější výklad: lhůta začíná běžet, jakmile jakékoli hlášení dorazí k vašemu týmu nebo vašim dodavatelům, bez ohledu na to, kterým kanálem přišlo.
Pronajímatelé sociálního bydlení musí nabídnout vhodné náhradní ubytování, dokud není byt bezpečný. Konzultace k soukromému nájmu se ptá, jak to má fungovat u soukromých pronajímatelů.
Ne. Havarijní rizika běží na 24hodinové lhůtě včetně nocí a víkendů. Lhůty u závažných rizik se počítají v pracovních dnech.
Může důsledně a v kteroukoli hodinu uplatňovat pravidla, která napíšete. Neměla by si je vymýšlet. Nejdřív si pravidla třídění odsouhlaste s osobou odpovědnou za compliance, pak nechte linku, ať se jimi řídí a všechno mimo ně eskaluje. Kreedl nabízí testovací hovor naživo na kreedl.com/try, takže si můžete poslechnout, jak noční hlášení zvládne, ještě než cokoli změníte.
Zdroje
- Awaab’s Law Phase 1: guidance for social landlords (GOV.UK)
- Awaab’s Law Phase 2: guidance for social housing landlords (GOV.UK, platí od 30. listopadu 2026)
- Extending Awaab’s Law to private rented tenancies and to licences (konzultace GOV.UK, 9. 10. – 18. 12. 2026)
- Awaab’s Law: regulations (GOV.UK, nařízení Hazards in Social Housing (Prescribed Requirements) (England) Regulations 2025)
Tento článek je obecná informace, ne právní poradenství. Pravidla a data jsou správná k 12. říjnu 2026. Než změníte své postupy, ověřte si aktuální pokyny na GOV.UK.
Chcete to vidět na svých budovách?
Domluvte si ukázku a uvidíte, jak Kreedl zvedne noční hlášení, roztřídí ho podle vašich pravidel a zaznamená každý krok. Nebo agentovi nejdřív zavolejte sami.