Dal 1° ottobre al 31 maggio, i proprietari di New York City devono mantenere gli appartamenti ad almeno 68°F tra le 6 e le 22 ogni volta che fuori ci sono meno di 55°F, e ad almeno 62°F tra le 22 e le 6 con qualsiasi tempo, con acqua calda a 120°F tutto l’anno (HPD). Una violazione sul riscaldamento costa da $350 a $1,250 al giorno, e dal 1° ottobre 2026 HPD indaga su ogni reclamo per il riscaldamento come caso individuale invece di collegare i reclami dello stesso edificio (sanzioni HPD, piano per la casa Block by Block).
Kreedl è il nostro prodotto. Compare in questa guida dove cambia il risultato, e lo diciamo ogni volta. Regole, multe e date qui sotto sono state verificate su nyc.gov il 17 ottobre 2026.
TL;DR: la stagione del riscaldamento 2026-27 in una tabella
| Regola | Cosa dice | Fonte |
|---|---|---|
| Stagione | Dal 1° ottobre 2026 al 31 maggio 2027 | HPD |
| Giorno, dalle 6 alle 22 | Almeno 68°F all’interno quando fuori ci sono meno di 55°F | HPD |
| Notte, dalle 22 alle 6 | Almeno 62°F all’interno, indipendentemente dalla temperatura esterna | HPD |
| Acqua calda | Almeno 120°F, 365 giorni all’anno | HPD |
| Sanzione civile | Da $350 a $1,250 al giorno; da $500 a $1,500 al giorno per le violazioni successive (emesse dall’8 dicembre 2023 in poi) | Pagina sanzioni HPD |
| Tassa di ispezione | $200 quando una terza o successiva ispezione nella stessa stagione del riscaldamento rileva una terza o successiva violazione | Pagina sanzioni HPD |
| Novità di questa stagione | Ogni reclamo per il riscaldamento indagato come caso individuale dal 1° ottobre 2026 | Block by Block, p. 21 |
| Edifici recidivi | 50 edifici all’anno nell’Heat Sensors Program, con un sensore in ogni unità | HPD Heat Sensors Program |
Quali sono gli obblighi di NYC su riscaldamento e acqua calda?
I proprietari devono fornire il riscaldamento dal 1° ottobre al 31 maggio e l’acqua calda tutto l’anno. La regola diurna dipende dal tempo esterno. Quella notturna no.
HPD espone le regole nella sua pagina su riscaldamento e acqua calda:
- Giorno (dalle 6 alle 22). Se fuori ci sono meno di 55°F, all’interno devono esserci almeno 68°F.
- Notte (dalle 22 alle 6). All’interno devono esserci almeno 62°F, «indipendentemente dalla temperatura esterna».
- Acqua calda. Un minimo costante di 120°F, 365 giorni all’anno.
La regola notturna è quella che coglie i team di sorpresa. Una caldaia che si blocca alle 23 in una mite notte di ottobre è comunque una violazione alle 2 se gli appartamenti scendono sotto i 62°F. La NYC Housing Court indica le stesse soglie diurne e notturne.
C’è una seconda soglia, più bassa. L’Emergency Repair Program di HPD può ripristinare il riscaldamento da sé e addebitare al proprietario la riparazione e le relative spese se le temperature interne scendono sotto i 64°F di giorno o sotto i 58°F di notte. A quel punto è la città a riparare la vostra caldaia e a mandarvi la fattura.
Cosa cambia per la stagione del riscaldamento 2026-27?
Temperature, date e multe sono le stesse dell’anno scorso. Il cambiamento riguarda come HPD gestisce i reclami: dal 1° ottobre 2026 indaga su ogni reclamo per il riscaldamento come caso individuale.
Finora HPD collegava i reclami provenienti dallo stesso indirizzo. Se l’inquilino che aveva presentato il primo reclamo non era in casa quando arrivava l’ispettore, o diceva che il riscaldamento era tornato, anche gli altri reclami di quell’indirizzo potevano essere chiusi. Il piano per la casa della città, Block by Block, pubblicato il 26 maggio 2026, mette fine a questa prassi: «HPD indagherà su ogni reclamo per il riscaldamento come caso individuale a partire dal 1° ottobre 2026» (Block by Block, p. 21). L’ufficio del sindaco lo ha ripetuto nel Rental Ripoff Report del 16 luglio 2026, parlando di «indagare su ogni reclamo per il riscaldamento individualmente invece di consolidare i reclami dello stesso edificio».
Lo stesso piano dice che dall’autunno 2026, quando un ispettore non riesce a entrare in un appartamento, gli inquilini che hanno lasciato un numero di telefono riceveranno un SMS per fissare una visita successiva. Un’ispezione mancata ora porta più facilmente a una seconda.
Anche i volumi crescono. HPD ha contato 344.437 reclami per il riscaldamento nella stagione 2025-26, contro i 282.606 della stagione precedente. Il giorno più intenso è stato l’8 febbraio 2026, con 6.144 reclami (statistiche HPD al 31 maggio 2026).
Cosa significa per un amministratore (managing agent): quando un edificio resta senza riscaldamento durante la notte, ogni appartamento che chiama il 311 può ora diventare un caso a sé, con il proprio tentativo di ispezione. Riparare la caldaia in fretta e dire a ogni inquilino coinvolto che è riparata conta più di quanto contasse l’inverno scorso.
Cosa succede dopo che un inquilino chiama il 311 per il riscaldamento spento?
HPD vi contatta prima di mandare un ispettore. Se il riscaldamento non è tornato, o HPD non riesce a raggiungere l’inquilino, arriva un ispettore, senza preavviso.
NYC311 dice agli inquilini di provare prima con il proprietario, l’amministratore o il custode: «Prima di presentare un reclamo, dovreste cercare di risolvere il problema con il vostro proprietario, amministratore o custode» (NYC311). Quindi la prima segnalazione di riscaldamento spento di solito arriva a voi. Solo se nessuno risponde, o non succede nulla, va alla città.
Una volta presentato un reclamo, NYC311 e HPD descrivono la stessa sequenza:
- HPD cerca di contattare il proprietario o l’amministratore per dire che l’edificio potrebbe essere senza riscaldamento.
- HPD può richiamare l’inquilino per chiedere se il riscaldamento è stato ripristinato. Se lo è, il reclamo viene chiuso.
- Se il riscaldamento non è stato ripristinato, o HPD non riesce a raggiungere l’inquilino, viene inviato un ispettore in uniforme del Code Enforcement.
- Al proprietario o all’amministratore non viene comunicata la data dell’ispezione.
- Se l’ispettore misura meno di 68°F di giorno (con meno di 55°F fuori) o meno di 62°F di notte, viene emessa una violazione.
Ne seguono due punti pratici. Primo, il numero che HPD chiama è quello indicato nella registrazione del vostro immobile. HPD richiede un numero di telefono nell’area metropolitana a cui il proprietario o l’amministratore sia raggiungibile «in qualsiasi momento» (registrazione dell’immobile HPD). Se di notte quel numero finisce nella segreteria di un ufficio, il primo avviso non arriva a nessuno. Secondo, gli inquilini possono presentare reclamo in forma anonima, e in quel caso l’ispettore sceglie a caso un appartamento da ispezionare.
Quanto costa una violazione sul riscaldamento?
Le violazioni su riscaldamento e acqua calda sono di Classe C, immediatamente pericolose, senza periodo di tolleranza prima che scattino le sanzioni. I soldi si sommano da più direzioni.
| Costo | Importo | Quando si applica |
|---|---|---|
| Sanzione civile, prima violazione | Da $350 a $1,250 al giorno | Violazioni emesse dall’8 dicembre 2023 in poi (HPD) |
| Sanzione civile, violazioni successive | Da $500 a $1,500 al giorno | Ulteriori violazioni nello stesso edificio (HPD) |
| Dispositivo illegale per riscaldamento o acqua calda | $50 al giorno o $2,000, a seconda di quale sia maggiore | Dall’8 dicembre 2023 in poi (HPD) |
| Tassa di ispezione | $200 | Una terza o successiva ispezione in una stagione del riscaldamento che rileva una terza o successiva violazione (HPD) |
| Riparazione di emergenza | Costo della riparazione più le spese | HPD ripristina il riscaldamento da sé sotto i 64°F di giorno o i 58°F di notte (HPD) |
| Heat Sensors Program | $200 per ispezione dopo il 31 gennaio; $500 per violazione non risolta | Edifici selezionati per il programma (HPD) |
Le sanzioni decorrono dal giorno in cui la violazione viene emessa fino alla sua correzione. Notate che la pagina di HPD sul riscaldamento mostra ancora la vecchia fascia da $250 a $500. La pagina sulle sanzioni riporta gli importi che si applicano alle violazioni emesse dall’8 dicembre 2023.
C’è uno sconto che vale la pena conoscere. Il modulo di certificazione di HPD consente al proprietario di saldare la sanzione civile con un unico pagamento se si tratta della prima violazione sul riscaldamento dall’inizio della stagione precedente ed è stata corretta entro 24 ore dall’emissione dell’avviso. La pagina di HPD sul riscaldamento indica quel pagamento in $250. La certificazione stessa va presentata entro dieci giorni dall’avviso. Una riparazione in 24 ore è possibile solo se qualcuno ha saputo del problema nella prima ora.
Che cos’è l’Heat Sensors Program?
È il programma di HPD per gli edifici con problemi ricorrenti di riscaldamento. Ogni anno HPD seleziona 50 edifici in base alle violazioni sul riscaldamento dei due anni precedenti e ai reclami provenienti da più di un’unità (HPD). I proprietari selezionati devono installare un sensore di temperatura in ogni unità, in un soggiorno scelto dall’inquilino, entro il 1° ottobre dell’anno in cui ricevono la notifica. HPD ispeziona almeno due volte al mese dal 1° ottobre al 31 gennaio. Gli edifici restano nel programma per quattro anni, salvo che abbiano i requisiti per l’uscita anticipata. HPD ha pubblicato l’elenco degli edifici di luglio 2026 sulla stessa pagina.
Come i team di NYC coprono le chiamate notturne per il riscaldamento spento?
La maggior parte dei team usa una di quattro soluzioni. Le abbiamo confrontate su quattro domande: risponde alle 2 di notte, registra da sola l’ora, decide qualcosa, e potete dimostrare in seguito cosa è successo e quando. Abbiamo lasciato fuori i prezzi, che dipendono dalle dimensioni del portafoglio.
| Opzione | Risponde di notte | Registra l’ora da solo | Valuta l’urgenza | Registro da mostrare a HPD o a un tribunale |
|---|---|---|---|---|
| Segreteria dell’ufficio | No | In parte | No | No |
| Cellulare del custode | Sì, se risponde | No | Sì | No |
| Servizio di risposta telefonica | Sì | Sì | Da copione | In parte |
| Building manager AI (Kreedl) | Sì | Sì | Secondo le vostre regole | Sì |
1. Segreteria dell’ufficio: la prossima chiamata dell’inquilino è al 311
L’inquilino fa quello che gli dice NYC311, chiama prima voi, sente un messaggio di benvenuto e riattacca. La chiamata successiva è al 311, e la chiamata di HPD al vostro numero registrato finisce nella stessa segreteria. Dell’interruzione venite a sapere dal rapporto dell’ispettore.
Ideale per: niente, durante la stagione del riscaldamento. Tenetela solo come ultima riserva dietro una linea che risponde.
La segreteria conserva il messaggio, Kreedl risponde e avvia la pratica.
2. Il cellulare del custode: buon giudizio, nessun registro
Un custode (il super) che vive nell’edificio e risponde alle 2 di notte è il miglior primo soccorritore di questa lista. Conosce la caldaia, la ditta del bruciatore e quali appartamenti sono freddi. I punti deboli sono le notti in cui dorme, i weekend in cui è via e l’assenza di qualsiasi registro scritto di chi ha chiamato, quando e cosa è stato fatto. Quando cinque appartamenti chiamano lo stesso custode per la stessa interruzione, nessun altro lo sa.
Ideale per: edifici singoli con un custode residente che risponde in modo affidabile di notte, come passaggio di escalation dietro una prima linea.
Il custode decide quando risponde, Kreedl risponde a ogni chiamata e sveglia il custode con l’unità, l’ora e ciò che l’inquilino ha segnalato.
3. Servizio di risposta telefonica: risposta, poi inoltro
Un call center risponde a vostro nome, segue un copione e avvisa il contatto di turno. Ogni chiamata riceve un orario registrato, il che è un vero miglioramento. Il limite è il copione. L’operatore non sa quali edifici condividono una caldaia, non distingue un’interruzione in tutto l’edificio da un singolo termosifone freddo e di solito inoltra una breve nota per richiamare l’inquilino.
Ideale per: portafogli che vogliono una voce umana in linea e hanno un tecnico di turno che può agire su una nota breve.
Un servizio di risposta telefonica registra la chiamata e la inoltra, Kreedl identifica l’unità, applica le vostre regole e segue il lavoro fino alla chiusura.
4. Dove si inserisce Kreedl
Kreedl è un building manager AI che risponde agli inquilini per telefono, WhatsApp, SMS ed email 24 ore su 24, nella lingua dell’inquilino.
In una notte senza riscaldamento fa cinque cose.
- Chiamate
- SMS
- Risponde in circa un secondo, alle 15 o alle 3 di notte, e registra l’ora esatta di ogni segnalazione.
- Identifica l’unità e l’edificio e stabilisce cosa, dove, da quando e quanto è urgente. Su WhatsApp l’inquilino può inviare una foto del termostato o del termosifone.
- Valuta l’urgenza secondo le vostre regole. Le emergenze vanno direttamente alle persone che indicate, con la foto, l’unità, lo storico e un passo successivo consigliato. Un singolo termosifone freddo può aspettare un ordine di lavoro al mattino.
- Invia il vostro fornitore approvato entro i limiti che stabilite e segue il lavoro fino alla chiusura (Manager AI di turno).
- Tiene un unico registro per pratica e si collega a Yardi, AppFolio, RealPage, Rent Manager ed Entrata, così lo storico della notte finisce nel sistema che il vostro team già usa (integrazioni).
Non ripara la caldaia e non decide la vostra politica di riscaldamento. Garantisce che alla prima chiamata per il riscaldamento spento rispondiate voi, non il 311, e che possiate dimostrare cosa è successo e quando.
Ideale per: portafogli di NYC da pochi edifici in su che vogliono ogni chiamata notturna risposta, valutata secondo le proprie regole e registrata, senza aggiungere un turno di notte.
Una tabella di triage per le segnalazioni notturne di riscaldamento spento
Chiunque risponda di notte, una persona o un’AI, ha bisogno di regole semplici. Usate questa come punto di partenza e concordate le vostre con il vostro responsabile compliance e il vostro tecnico del riscaldamento.
| Cosa segnala l’inquilino | Livello probabile | Prima azione stanotte |
|---|---|---|
| Odore di gas, o allarme del monossido di carbonio che suona | Emergenza | Dire di lasciare l’appartamento e chiamare il 911 da fuori, poi avvisare il vostro contatto di turno |
| Più appartamenti senza riscaldamento, o la caldaia è spenta | Emergenza | Svegliare il custode e il tecnico del riscaldamento, registrare ogni unità coinvolta, scrivere a tutti gli inquilini coinvolti con un orario previsto |
| Nessun riscaldamento in un appartamento, inquilino anziano, malato o con un neonato | Emergenza | Mandare il custode o il tecnico stanotte, confermare quando il riscaldamento è tornato |
| Nessun riscaldamento in un appartamento, gli altri a posto | Urgente | Chiedere la lettura del termostato o una foto, controllare le valvole dei termosifoni con l’inquilino, fissare una visita per prima cosa al mattino |
| Niente acqua calda in tutto l’edificio | Urgente | Chiamare il tecnico, dire agli inquilini quando aspettarsi il ripristino |
| Un termosifone rumoroso, che perde un po’ o lento a scaldarsi | Ordinario | Registrare e programmare in orario di lavoro |
Regole di esempio, non consulenza legale. Se qualcuno è in pericolo, l’inquilino deve chiamare prima il 911.
Cosa avere pronto prima della prima notte fredda
- Un numero di registrazione che risponde di notte. Verificate che il telefono dell’amministratore nella vostra registrazione HPD raggiunga una persona o una linea che risponde «in qualsiasi momento».
- Una sola linea notturna per ogni canale. Chiamate, SMS, WhatsApp ed email dovrebbero arrivare tutti nello stesso posto, a qualsiasi ora.
- Un orario registrato su ogni segnalazione, scritto automaticamente, non ricostruito al mattino.
- Un elenco degli edifici che condividono una caldaia, così una chiamata può essere verificata rispetto all’intero edificio.
- Un tecnico del riscaldamento di reperibilità con nomi, numeri e un limite di spesa concordato in anticipo.
- Segnalazioni di vulnerabilità sulle unità che ne hanno bisogno: inquilini anziani, neonati, esigenze mediche.
- Un modello di messaggio che dica agli inquilini cosa non va, chi sta arrivando e quando è previsto il ritorno del riscaldamento.
- Una routine di correzione: chi certifica le correzioni a HPD, e come dimostrate che il riscaldamento è stato ripristinato entro 24 ore.
- L’elenco Heat Sensors. Verificate se uno dei vostri edifici è nell’elenco HPD di luglio 2026.
Come sapete se la vostra linea notturna funziona?
Testatela come farebbe un inquilino. Chiamate la vostra linea alle 23 di un giorno feriale, dite che il riscaldamento è spento in un appartamento preciso e inviate la foto di un termostato via SMS o WhatsApp. Poi chiamate alla stessa ora il numero indicato nella vostra registrazione HPD.
La mattina dopo, estraete il registro e verificate quattro cose: l’ora registrata rispetto all’ora in cui avete chiamato, se l’unità è stata identificata senza che la specificaste, chi è stato svegliato e quando, e se l’«inquilino» ha ricevuto un messaggio che dice cosa succede dopo. Se una delle due chiamate è finita in segreteria, quello è il vuoto che un reclamo al 311 riempie.
Ripetetelo una volta al mese durante la stagione del riscaldamento, e dopo ogni modifica ai turni di reperibilità o al tecnico. Se volete sentire come Kreedl gestisce una segnalazione notturna prima di cambiare qualcosa, c’è una chiamata di prova dal vivo su kreedl.com/try.
Quando Kreedl è la scelta sbagliata
Se possedete un solo edificio e il vostro custode vive in sede, risponde di notte e tiene un semplice registro, quella soluzione funziona e Kreedl è più di quanto vi serve. Se i vostri problemi di riscaldamento sono meccanici, una vecchia caldaia o un bruciatore che continua a bloccarsi, nessuna linea telefonica li risolve: cominciate dal tecnico e dall’impianto. E se i vostri inquilini non possono usare affatto un telefono, vi serve qualcuno in sede, non una linea.
FAQ
Almeno 62°F tra le 22 e le 6, dal 1° ottobre al 31 maggio, qualunque sia la temperatura esterna. La regola diurna è diversa: almeno 68°F tra le 6 e le 22, ma solo quando fuori ci sono meno di 55°F (HPD).
Per le violazioni sul riscaldamento emesse dall’8 dicembre 2023, le sanzioni civili vanno da $350 a $1,250 al giorno, e da $500 a $1,500 al giorno per le violazioni successive nello stesso edificio. HPD può aggiungere una tassa di ispezione di $200 per una terza o successiva violazione rilevata nella stessa stagione del riscaldamento (HPD).
Dal 1° ottobre 2026 HPD indaga su ogni reclamo per il riscaldamento come caso individuale. I reclami da appartamenti diversi dello stesso edificio non vengono più collegati e chiusi insieme. Regole, date e multe non sono cambiate (Block by Block, p. 21).
HPD cerca di contattare il proprietario o l’amministratore dopo la presentazione di un reclamo, usando i recapiti registrati. Non comunica al proprietario la data dell’ispezione (NYC311).
Rispondere, registrare l’ora e l’unità, verificare se altri appartamenti sono coinvolti, e mandare il custode o il tecnico del riscaldamento stanotte se è coinvolto l’edificio o un inquilino vulnerabile. Dire all’inquilino cosa succede dopo. Se viene emessa una violazione, correggerla il più in fretta possibile e certificare la correzione a HPD entro dieci giorni.
Può rispondere a ogni chiamata a qualsiasi ora, registrare l’unità e l’ora, applicare le regole di triage che scrivete voi e svegliare la persona giusta. Non dovrebbe inventare le regole né sostituire il vostro manutentore. Kreedl offre una chiamata di prova dal vivo su kreedl.com/try, e se gestite anche alloggi nel Regno Unito, la nostra guida all’Awaab’s Law e alle riparazioni fuori orario copre lo stesso problema secondo i termini inglesi.
Fonti
- Heat and Hot Water Information (NYC HPD. Stagione, temperature, passaggi del reclamo, soglie dell’Emergency Repair Program, statistiche sui reclami 2025-26)
- Penalties and Fees (NYC HPD. Sanzioni civili dall’8 dicembre 2023 e la tassa di ispezione di $200)
- Heat or Hot Water Complaint in a Residential Building (NYC311. Cosa fanno prima gli inquilini e cosa succede dopo un reclamo)
- Block by Block: The Housing Plan for a New Era (City of New York, 26 maggio 2026, p. 21. Indagine individuale dei reclami per il riscaldamento dal 1° ottobre 2026; SMS per la seconda ispezione dall’autunno 2026)
- Mayor Mamdani Releases “Rental Ripoff Report” (Ufficio del sindaco di NYC, 16 luglio 2026)
- Heat Sensors Program (NYC HPD. Selezione, sensori, ispezioni e tariffe ai sensi della Local Law 18 del 2020 come modificata dalla Local Law 70 del 2023)
- Register Your Property (NYC HPD. Registrazione annuale e il numero di contatto raggiungibile in qualsiasi momento)
- Certification of Correction, heat and hot water (NYC HPD. Certificazione entro dieci giorni e l’opzione di pagamento per la prima violazione)
- Cold Weather Heat Requirements (NYC Housing Court)
Questo articolo è un’informazione generale, non una consulenza legale. Regole, multe e date sono corrette al 17 ottobre 2026. Verificate le ultime linee guida HPD prima di modificare le vostre procedure.
Volete vederlo sui vostri edifici?
Prenotate una demo per vedere come Kreedl risponde a una segnalazione notturna, ne valuta l’urgenza secondo le vostre regole e registra ogni passaggio. Oppure chiamate prima voi stessi l’agente.