Awaab’s Law giver sociale udlejere i England faste frister for farer: 24 timer til en akut fare, 10 hverdage til at undersøge alt, der er væsentligt. Fase 2 udvider listen over farer den 30. november 2026. Private udlejninger er næste skridt, og høringen er åben nu. Fristerne er korte. Det, de fleste teams overser, er, hvornår de starter: i det øjeblik du bliver bekendt med faren, hvilket som regel er en beboers opkald eller besked, og ofte om natten.
Kreedl er vores produkt. Det optræder i denne guide dér, hvor det ændrer resultatet, og vi siger det hver gang. Regler og datoer er tjekket mod GOV.UK den 12. oktober 2026.
TL;DR: hvem fristerne gælder for, og fra hvornår
| Hvem | Fra | Hvad er omfattet | Frister |
|---|---|---|---|
| Sociale udlejere, fase 1 | 27. okt. 2025 | Alle akutte farer samt fugt og skimmel, der udgør en væsentlig risiko for skade | 24 t akut, 10 hverdage væsentlig |
| Sociale udlejere, fase 2 | 30. nov. 2026 | Tilføjer kulde og varme, fald, sammenstyrtning og eksplosioner, brand, elektriske farer, hygiejne i hjemmet, skadedyr og fødevaresikkerhed | De samme |
| Sociale udlejere, fase 3 | 2027 | Alle øvrige HHSRS-farer undtagen overbelægning | De samme |
| Private udlejere | Ikke fastsat | Høring åben 9. okt. – 18. dec. 2026 under Renters’ Rights Act 2025 | 12, 24 eller 48 t til akutte sager er det åbne spørgsmål |
Kilder: Vejledning til fase 1, vejledning til fase 2 og høringen om private udlejninger (GOV.UK).
Hvad er Awaab’s Law?
Awaab’s Law (»Awaabs lov«) er opkaldt efter Awaab Ishak, en toårig dreng, der døde i 2020 af en luftvejssygdom forårsaget af langvarig udsættelse for skimmel i familiens sociale lejlighed i Rochdale. Hazards in Social Housing (Prescribed Requirements) (England) Regulations 2025 trådte i kraft den 27. oktober 2025 (bekendtgørelsen). Den erstatter »udbedres inden for rimelig tid« med faste frister.
| Trin | Frist | Regnes fra |
|---|---|---|
| Akut Undersøg og afværg | 24 timer | At man bliver bekendt med faren. Kan boligen ikke gøres sikker i tide, skal der tilbydes en passende alternativ bolig. |
| Væsentlig Undersøg | 10 hverdage | At man bliver bekendt med den mulige fare |
| Væsentlig Skriftligt resumé til lejeren | 3 hverdage | Undersøgelsens afslutning (ikke nødvendigt, hvis alt arbejde er udført inden for den tid) |
| Væsentlig Relevant sikkerhedsarbejde | 5 hverdage | Undersøgelsens afslutning |
| Forebyggende Påbegynd supplerende arbejde | 5 hverdage | Undersøgelsens afslutning; er det ikke muligt, skal arbejdet fysisk være i gang inden for 12 uger |
Vejledningen beskriver disse som maksimumsfrister. Handl hurtigere, når situationen kræver det.
Gælder det også private udlejere?
Ikke endnu. Driver du build-to-rent, co-living eller en privat portefølje, er du ikke bundet af disse frister i dag. Renters’ Rights Act 2025 vil udvide Awaab’s Law til private lejemål, og regeringen åbnede en høring om detaljerne den 9. oktober 2026. Den lukker den 18. december 2026 (høringen).
Høringen tager udgangspunkt i fristerne for den sociale sektor. Den spørger, om akutte sager skal håndteres inden for 12, 24 eller 48 timer. Ét spørgsmål handler om, hvor svært det er at reagere om aftenen og i weekenden. Læs det som retningen. Teams, der allerede arbejder efter 24 timer og 10 dage, får ikke brug for at ændre meget, når reglerne for den private sektor kommer.
Hvad starter egentlig uret?
At man bliver bekendt med faren. Vejledningen giver eksempler: en klage fra en lejer, noget, der opdages under rutinemæssig vedligeholdelse, en henvendelse fra tredjepart, for eksempel en læge. Den siger ikke »i kontortiden«, og den nævner ingen kanal.
Farer opstår sjældent mellem 9 og 17. Vand løber ned gennem loftet kl. 2 om natten. Et fyr går ud en lørdag. En lejer sender et foto af skimmel, der breder sig, en søndag aften. Hvis den besked venter i en fælles indbakke eller på telefonsvareren til mandag, er det meste af et 24-timers vindue brugt, før nogen læser den.
Det andet problem er dokumentation. For at vise, at du overholdt en frist, skal du vide, hvornår henvendelsen kom ind, hvad den sagde, hvem der vurderede, hvor alvorlig den var, og hvad der skete derefter. Et opkald til en privat mobil og en talebesked på WhatsApp giver dig ikke den dokumentation.
Sådan sammenlignede vi de måder, teams dækker nætterne på
Vi så på de fem måder, britiske ejendomsteams tager imod henvendelser uden for arbejdstid i dag, og stillede fire spørgsmål til hver. Tager den telefonen kl. 2 om natten? Registrerer den selv, hvornår henvendelsen kom ind? Træffer den beslutninger, eller sender den bare beskeden videre? Og kan du tre måneder senere vise, hvad der blev meldt, hvad der blev besluttet og hvornår. Vi udelod priser: de afhænger af porteføljens størrelse og ændrer sig ofte.
| Mulighed | Tager telefonen om natten | Tidsstempler selv | Prioriterer | Revisionsspor |
|---|---|---|---|---|
| Telefonsvarer | Nej | Delvist | Nej | Nej |
| Fælles indbakke | Nej | Ja | Nej | Delvist |
| Vagttelefon | Ja, hvis den besvares | Nej | Ja | Nej |
| Telefonpasning | Ja | Ja | Efter script | Delvist |
| AI-ejendomsadministrator (Kreedl) | Ja | Ja | Efter dine regler | Ja |
1. Telefonsvarer: uret løber, mens ingen lytter
Beboeren ringer, hører en hilsen, lægger en besked. Henvendelsen findes, så uret er formentlig startet, og ingen ved det, før nogen tjekker telefonsvareren om morgenen. En lækage fredag aften bliver aflyttet mandag, når det meste af de 24 timer er gået. Telefonsvareren registrerer heller ikke noget om, hvad der blev besluttet, for intet blev besluttet.
Bedst til: intet, der kan være akut. Behold den kun som sidste nødløsning bag en linje, der tager telefonen.
Telefonsvareren gemmer beskeden. Kreedl besvarer den, beder om et foto og starter dokumentationen.
2. Fælles indbakke: et tidsstempel, men ingen øjne på det
E-mail og WhatsApp Business giver dig det ene, telefonsvareren ikke gør: tidspunktet, henvendelsen kom ind. Det, de ikke giver dig, er nogen, der læser den om natten. Indbakken fyldes med et skimmelfoto kl. 22:00 og et »det drypper stadig« kl. 06:30, og det første menneske ser begge dele kl. 09:00. Tidsstemplet arbejder nu imod dig, fordi det beviser, hvornår du blev bekendt med faren.
Bedst til: ikke-hastende henvendelser i arbejdstiden, og som den skriftlige dokumentation bag en linje, der prioriterer.
En fælles indbakke beviser, hvornår henvendelsen kom ind. Kreedl beviser, hvad der skete i timen efter.
3. Vagttelefon: dømmekraft kl. 2 om natten, ingen dokumentation kl. 9
En administrator eller en vicevært bærer telefonen. Når de svarer, får du den bedste triage på denne liste: en person, der kender ejendommen, og som beslutter, hvad der skal gøres. Svaghederne er de andre nætter. Ubesvarede opkald går til telefonsvareren. Beslutningen lever i én persons hukommelse og i vedkommendes opkaldsliste, hvilket ikke er et revisionsspor. Og den vagthavende brænder ud, hvilket er den typiske grund til, at denne løsning stille og roligt holder op med at virke.
Bedst til: små porteføljer, hvor én person virkelig kender hver eneste ejendom, som eskaleringstrin bag en første linje.
Vagttelefonen beslutter, når den besvares. Kreedl svarer hver gang, anvender de samme regler og vækker din vagthavende med fotoet og en anbefaling.
4. Telefonpasning: besvaret, derefter sendt videre
Et callcenter svarer i dit navn, følger et script og sender en besked til den vagthavende håndværker eller administrator. Hvert opkald logges med et tidspunkt, hvilket er et reelt fremskridt. Begrænsningen er scriptet. Operatøren kender ikke ejendommen, kan ikke se et foto og stiller ikke det opfølgende spørgsmål, en VVS’er har brug for. De fleste henvendelser lander på dit skrivebord som en note på to linjer: »lejer siger vand, lejlighed 4, ring venligst tilbage«.
Bedst til: porteføljer, der har brug for en menneskelig stemme på linjen og har en håndværker, der kan handle på en kort note.
Telefonpasning logger opkaldet og sender det videre. Kreedl identificerer lejemålet, aflæser fotoet, sender håndværkeren inden for dine rammer og følger op, til sagen er lukket.
5. Her passer Kreedl ind
Kreedl er en AI-ejendomsadministrator, der svarer beboerne døgnet rundt.
Den gennemfører de trin, de andre muligheder springer over, så uret aldrig løber, mens ingen holder øje.
- Opkald
- SMS
- Tager telefonen på 1,1 sekund i gennemsnit, kl. 15 eller kl. 3 om natten, på beboerens sprog.
- Aflæser fotos og talebeskeder, identificerer lejemålet og logger det præcise tidspunkt for hver henvendelse.
- Prioriterer efter dine regler, sender dine godkendte håndværkere inden for de rammer, du sætter, og følger op, til opgaven er lukket.
- Eskalerer alt usædvanligt til din vagthavende med fotoet, historikken og en anbefalet handling. Hvert skridt logges og kan revideres.
- Holder data i EU. GDPR-kompatibel, ingen træning på dine beboeres beskeder.
Den erstatter ikke din vurdering af, hvad en fare er. Den sikrer, at intet venter til mandag, og at du kan vise, hvad der skete og hvornår.
Bedst til: porteføljer fra 50 lejemål og opefter, sociale eller private, der vil have hver natlig henvendelse besvaret, prioriteret efter egne regler og dokumenteret, uden at tilføje et vagthold.
En triagetabel til natlige henvendelser
Den, der svarer uden for arbejdstid, menneske eller AI, har brug for enkle regler for, hvad der skal gøres med hver henvendelse. Tabellen nedenfor er et udgangspunkt. Om noget er akut, afhænger af boligen og de mennesker, der bor i den: en sårbar beboer, et lille barn eller en sygdom kan rykke en henvendelse et niveau op. Aftal dine egne regler med din compliance-ansvarlige.
| Hvad beboeren melder | Sandsynligt niveau | Første handling i nat |
|---|---|---|
| Vand ned gennem loftet eller tæt på elinstallationer | Akut | Fortæl beboeren, hvordan vand eller strøm afbrydes sikkert, send den vagthavende håndværker, advar lejligheden nedenunder |
| Ingen varme eller varmt vand i koldt vejr, sårbar beboer | Akut | Send VVS’eren, overvej midlertidige varmeapparater, eskaler til den vagthavende administrator |
| Lugt af gas | Akut | Bed dem forlade boligen og ringe til den nationale gasnødlinje, log det derefter og følg op med gasteknikeren |
| Blottede ledninger, stikkontakt, der gnistrer | Akut | Stop brugen af kredsløbet, hvis det kan gøres sikkert, send en elektriker |
| Sort skimmel, der breder sig i et børneværelse | Væsentlig (akut, hvis alvorligt) | Bed om fotos og oplysninger om rummet, book en inspektion, start uret på 10 hverdage |
| Løst gelænder på en fællestrappe | Væsentlig | Bed om fotos, advar beboerne, book en reparation |
| Dryppende hane, dør, der binder, ødelagt hylde | Rutine | Log det, og planlæg det i arbejdstiden |
Eksempler på regler, ikke juridisk rådgivning. Er nogen i umiddelbar fare, skal beboeren ringe 999 først.
Det, der skal være på plads inden den 30. november
- Én måde at melde på, på alle kanaler. Telefon, WhatsApp, SMS og e-mail skal alle nå samme sted, på alle tider af døgnet.
- Et tidsstempel på hver henvendelse. Notér, hvornår du blev bekendt med faren, automatisk, ikke efter hukommelsen.
- Fotos ved første kontakt. Bed om et foto med det samme. Det gør triagen hurtigere og bliver en del af din dokumentation.
- Skriftlige triageregler, der dækker, hvad der tæller som akut, hvem der beslutter, og hvad beboeren får besked på at gøre i mellemtiden.
- En liste over vagthavende håndværkere med navne og numre til nat og weekend, og beløbsgrænser aftalt på forhånd.
- Sårbarhedsmarkeringer på de lejemål, der har brug for dem, så den vagthavende ser dem med det samme.
- En skabelon til det skriftlige resumé, som du kan sende inden for 3 hverdage efter en undersøgelse.
- Ét revisionsspor pr. sag, der viser henvendelsen, beslutningen, udkaldet, opdateringer til beboeren og hvornår sagen blev lukket.
Hvordan ved du, at din natlinje virker?
Tag ikke leverandørens ord for det, heller ikke vores. Test den, som en beboer ville gøre. Ring til linjen kl. 23 en hverdag med en opdigtet lækage og et foto. Træk så dokumentationen næste morgen, og tjek fire ting: det loggede tidspunkt i forhold til det tidspunkt, du ringede, om lejemålet blev identificeret, uden at du stavede det ud, hvad linjen besluttede, og hvem den vækkede, og om beboeren fik en besked om, hvad der sker nu.
Gentag det én gang i kvartalet og efter hver ændring af din håndværkerliste. En linje, der bestod i marts og fejler i september, er den, der koster dig en frist.
Når Kreedl er det forkerte valg
Administrerer du en håndfuld lejligheder, og tager én person virkelig telefonen om natten, klarer en vagttelefon og en skriftlig log opgaven, og Kreedl er mere, end du har brug for. Kan dine beboere slet ikke bruge en telefon eller WhatsApp, har du brug for en vagt eller en concierge på stedet, ikke en linje. Og er dit problem efterslæbet på reparationer i dagtimerne snarere end nætterne, så start med håndværkerlisten og triagereglerne ovenfor. Linjen hjælper først, når der er nogen at sende ud.
FAQ
Ikke endnu. Renters’ Rights Act 2025 udvider den til private lejemål, og regeringen holder høring om detaljerne frem til den 18. december 2026. Der er ikke meldt nogen startdato ud. Høringen tager udgangspunkt i fristerne for den sociale sektor, så planlæg efter 24 timer og 10 hverdage.
Behandl den som en. Vejledningen nævner en klage fra en lejer som eksempel på, hvordan en udlejer bliver bekendt med en fare, og begrænser det ikke til bestemte kanaler. Den sikreste læsning: uret starter, når en henvendelse når dit team eller dine håndværkere, uanset hvilken kanal den kom ind ad.
For sociale udlejere skal der tilbydes en passende alternativ bolig, indtil hjemmet er sikkert. Høringen for den private sektor spørger, hvordan det skal fungere for private udlejere.
Nej. Akutte farer kører på et 24-timers ur, inklusive nætter og weekender. Fristerne for væsentlige farer regnes i hverdage.
Den kan anvende de regler, du skriver, konsekvent og på alle tider af døgnet. Den bør ikke opfinde dem. Aftal først triagereglerne med din compliance-ansvarlige, og lad derefter linjen følge dem og eskalere alt, der falder uden for. Kreedl tilbyder et live testopkald på kreedl.com/try, så du kan høre, hvordan den håndterer en natlig henvendelse, før du ændrer noget.
Kilder
- Awaab’s Law Phase 1: guidance for social landlords (GOV.UK)
- Awaab’s Law Phase 2: guidance for social housing landlords (GOV.UK, gælder fra den 30. november 2026)
- Extending Awaab’s Law to private rented tenancies and to licences (GOV.UK-høring, 9. okt. – 18. dec. 2026)
- Awaab’s Law: regulations (GOV.UK, Hazards in Social Housing (Prescribed Requirements) (England) Regulations 2025)
Denne artikel er generel information, ikke juridisk rådgivning. Regler og datoer er korrekte pr. 12. oktober 2026. Tjek den seneste vejledning på GOV.UK, før du ændrer dine procedurer.
Vil du se det på dine egne ejendomme?
Book en demo, og se hvordan Kreedl besvarer en natlig henvendelse, prioriterer den efter dine regler og logger hvert skridt. Eller ring selv til agenten først.