Awaab’s Law (Awaabov zákon) dáva prenajímateľom sociálneho bývania v Anglicku pevné lehoty pri rizikách: 24 hodín na haváriu, 10 pracovných dní na prešetrenie čohokoľvek závažného. Fáza 2 rozširuje zoznam rizík 30. novembra 2026. Na rade je súkromný nájom a konzultácia je otvorená už teraz. Lehoty sú krátke. Väčšine tímov uniká, kedy začínajú: vo chvíli, keď sa o riziku dozviete, čo je zvyčajne hovor alebo správa obyvateľa, a často v noci.
Kreedl je náš produkt. V tomto sprievodcovi sa objavuje tam, kde mení výsledok, a zakaždým to povieme. Pravidlá a dátumy sme overili na GOV.UK 12. októbra 2026.
TL;DR: na koho sa lehoty vzťahujú a odkedy
| Kto | Odkedy | Čo je pokryté | Lehoty |
|---|---|---|---|
| Prenajímatelia sociálneho bývania, fáza 1 | 27. 10. 2025 | Všetky havarijné riziká plus vlhkosť a plesne, ktoré predstavujú závažné riziko ujmy | 24 h havária, 10 prac. dní závažné |
| Prenajímatelia sociálneho bývania, fáza 2 | 30. 11. 2026 | Pridáva nadmerný chlad a teplo, pády, zrútenie konštrukcií a výbuchy, požiar, elektrické riziká, hygienu domácnosti, škodcov a bezpečnosť potravín | Rovnaké |
| Prenajímatelia sociálneho bývania, fáza 3 | 2027 | Všetky zostávajúce riziká HHSRS okrem preľudnenia | Rovnaké |
| Súkromní prenajímatelia | Neurčené | Konzultácia otvorená 9. 10. – 18. 12. 2026 podľa Renters’ Rights Act 2025 | Otvorenou otázkou je 12, 24 alebo 48 h pri haváriách |
Zdroje: usmernenie k fáze 1, usmernenie k fáze 2 a konzultácia o súkromnom nájme (GOV.UK).
Čo je Awaab’s Law?
Awaab’s Law je pomenovaný po Awaabovi Ishakovi, dvojročnom chlapcovi, ktorý v roku 2020 zomrel na ochorenie dýchacích ciest spôsobené dlhodobým vystavením plesni v sociálnom byte jeho rodiny v Rochdale. Predpis Hazards in Social Housing (Prescribed Requirements) (England) Regulations 2025 nadobudol účinnosť 27. októbra 2025 (znenie predpisu). Nahrádza „opravte to v primeranom čase“ pevnými lehotami.
| Krok | Lehota | Začiatok lehoty |
|---|---|---|
| Havária Prešetriť a zabezpečiť | 24 hodín | Keď sa dozviete o riziku. Ak byt nemožno včas zabezpečiť, musí sa ponúknuť vhodné náhradné ubytovanie. |
| Závažné Prešetriť | 10 pracovných dní | Keď sa dozviete o potenciálnom riziku |
| Závažné Písomné zhrnutie nájomcovi | 3 pracovné dni | Ukončenie prešetrenia (nevyžaduje sa, ak sú všetky práce hotové v tejto lehote) |
| Závažné Príslušné bezpečnostné práce | 5 pracovných dní | Ukončenie prešetrenia |
| Preventívne Začať doplnkové práce | 5 pracovných dní | Ukončenie prešetrenia; ak to nie je možné, práce sa musia fyzicky začať do 12 týždňov |
Usmernenie ich opisuje ako maximá. Ak si to situácia vyžaduje, konajte skôr.
Platí to rovnako aj pre súkromných prenajímateľov?
Zatiaľ nie. Ak prevádzkujete nájomné bývanie (build-to-rent), co-living alebo súkromné portfólio, tieto lehoty vás dnes nezaväzujú. Renters’ Rights Act 2025 (zákon o právach nájomcov) rozšíri Awaab’s Law aj na súkromné nájmy a vláda 9. októbra 2026 otvorila konzultáciu o podrobnostiach. Končí sa 18. decembra 2026 (konzultácia).
Konzultácia vychádza z lehôt pre sociálne bývanie. Pýta sa, či sa havárie majú riešiť do 12, 24 alebo 48 hodín. Jedna otázka sa týka toho, aké ťažké je reagovať večer a cez víkendy. Berte to ako smer, ktorým sa veci uberajú. Tímy, ktoré už dnes pracujú s 24 hodinami a 10 dňami, nebudú musieť po príchode pravidiel pre súkromný sektor veľa meniť.
Kedy naozaj začína plynúť čas?
Keď sa o riziku dozviete. Usmernenie uvádza príklady: sťažnosť nájomcu, niečo, čo si všimnete pri bežnej údržbe, podnet od tretej strany, napríklad lekára. Nehovorí „počas úradných hodín“ a nemenuje žiadny kanál.
Riziká zriedka prichádzajú medzi deviatou a piatou. Voda tečie cez strop o 2:00 v noci. Kotol zlyhá v sobotu. Nájomca pošle v nedeľu večer fotku šíriacej sa plesne. Ak tá správa čaká v spoločnej schránke alebo v hlasovej schránke do pondelka, väčšina 24-hodinovej lehoty uplynie skôr, než si ju niekto prečíta.
Druhým problémom sú dôkazy. Aby ste preukázali, že ste lehotu dodržali, musíte vedieť, kedy hlásenie prišlo, čo v ňom bolo, kto rozhodol o jeho závažnosti a čo nasledovalo. Hovor na súkromný mobil a hlasová správa na WhatsAppe vám takýto záznam nedajú.
Ako sme porovnávali spôsoby, ktorými tímy pokrývajú noci
Pozreli sme sa na päť spôsobov, ktorými britské tímy správy nehnuteľností dnes prijímajú hlásenia mimo pracovného času, a každému sme položili štyri otázky. Zdvihne o 2:00 v noci? Zaznamená sám čas, kedy hlásenie prišlo? Rozhodne niečo, alebo správu len posunie ďalej? A dokážete o tri mesiace neskôr ukázať, čo bolo nahlásené, čo sa rozhodlo a kedy? Ceny sme vynechali: závisia od veľkosti portfólia a často sa menia.
| Možnosť | Zdvihne v noci | Sám zaznamená čas | Triedi | Auditná stopa |
|---|---|---|---|---|
| Hlasová schránka | Nie | Čiastočne | Nie | Nie |
| Spoločná schránka | Nie | Áno | Nie | Čiastočne |
| Pohotovostný mobil | Áno, ak niekto zdvihne | Nie | Áno | Nie |
| Externá telefonická služba | Áno | Áno | Podľa skriptu | Čiastočne |
| AI správca budov (Kreedl) | Áno | Áno | Podľa vašich pravidiel | Áno |
1. Hlasová schránka: čas beží, kým nikto nepočúva
Obyvateľ zavolá, vypočuje si uvítanie, nechá odkaz. Hlásenie existuje, takže lehota pravdepodobne začala plynúť, a nikto o tom nevie, kým ráno niekto neskontroluje schránku. Únik vody z piatkovej noci si niekto prečíta v pondelok, keď je väčšina z 24 hodín preč. Hlasová schránka navyše nezaznamená nič o tom, čo sa rozhodlo, pretože sa nerozhodlo nič.
Najlepšie pre: nič, čo by mohlo byť havária. Nechajte si ju len ako poslednú záchranu za linkou, ktorá zdvihne.
Hlasová schránka odkaz uloží. Kreedl ho zdvihne, vypýta si fotku a založí záznam.
2. Spoločná schránka: časová pečiatka, ale nikto sa na ňu nepozerá
E-mail a WhatsApp Business vám dajú to jediné, čo hlasová schránka nie: čas, kedy hlásenie prišlo. Čo vám nedajú, je niekto, kto si ho v noci prečíta. Schránka sa o 22:00 naplní fotkou plesne a o 06:30 správou „stále tečie“ a prvý človek obe uvidí o 09:00. Časová pečiatka teraz pracuje proti vám, pretože dokazuje, kedy ste sa o riziku dozvedeli.
Najlepšie pre: nenaliehavé požiadavky v pracovnom čase a ako písomný záznam za linkou, ktorá triedi.
Spoločná schránka dokáže, kedy hlásenie prišlo. Kreedl dokáže, čo sa stalo v nasledujúcej hodine.
3. Pohotovostný mobil: úsudok o 2:00 v noci, žiadny záznam o 9:00 ráno
Telefón nosí správca alebo domovník. Keď zdvihne, dostanete najlepšie triedenie z tohto zoznamu: človeka, ktorý budovu pozná a rozhoduje, čo urobiť. Slabinou sú ostatné noci. Zmeškané hovory končia v hlasovej schránke. Rozhodnutie žije v pamäti jedného človeka a v jeho zozname hovorov, čo nie je auditná stopa. A človek na pohotovosti vyhorí, čo je zvyčajný dôvod, prečo tento model potichu prestane fungovať.
Najlepšie pre: malé portfóliá, kde jeden človek naozaj pozná každú budovu, ako eskalačný stupeň za prvou linkou.
Pohotovostný telefón rozhoduje, keď ho niekto zdvihne. Kreedl zdvihne zakaždým, uplatní rovnaké pravidlá a zobudí vášho človeka na pohotovosti s fotkou a odporúčaním.
4. Externá telefonická služba: zdvihnuté, potom posunuté ďalej
Call centrum zdvihne vo vašom mene, riadi sa skriptom a pošle správu pohotovostnému dodávateľovi alebo správcovi. Každý hovor je zaznamenaný s časom, čo je skutočný krok vpred. Hranicou je skript. Operátor budovu nepozná, nedokáže prečítať fotku a nepoloží doplňujúcu otázku, ktorú inštalatér potrebuje. Väčšina hlásení vám príde na stôl ako dvojriadková poznámka: „nájomca hlási vodu, byt 4, prosím zavolať späť“.
Najlepšie pre: portfóliá, ktoré potrebujú na linke ľudský hlas a majú dodávateľa, ktorý dokáže konať na základe krátkej poznámky.
Externá telefonická služba hovor zapíše a posunie ďalej. Kreedl identifikuje byt, prečíta fotku, vyšle dodávateľa v rámci vašich limitov a sleduje požiadavku až do uzavretia.
5. Kam zapadá Kreedl
Kreedl je AI správca budov, ktorý odpovedá obyvateľom nonstop.
Prejde krokmi, ktoré ostatné možnosti vynechávajú, takže čas nikdy nebeží, kým sa nikto nepozerá.
- Hovory
- SMS
- Zdvihne v priemere za 1,1 sekundy, o 15:00 aj o 3:00 v noci, v jazyku obyvateľa.
- Prečíta fotky a hlasové správy, identifikuje byt a zaznamená presný čas každého hlásenia.
- Triedi podľa vašich pravidiel, vysiela vašich schválených dodávateľov v rámci limitov, ktoré nastavíte, a sleduje prácu, kým nie je uzavretá.
- Eskaluje všetko nezvyčajné vášmu človeku na pohotovosti s fotkou, históriou a odporúčaným postupom. Každý krok je zaznamenaný a dá sa auditovať.
- Údaje zostávajú v EÚ. V súlade s GDPR, bez trénovania na správach vašich obyvateľov.
Nenahrádza váš úsudok o tom, čo je riziko. Zabezpečí, že nič nečaká do pondelka a že dokážete ukázať, čo sa stalo a kedy.
Najlepšie pre: portfóliá od 50 jednotiek nahor, sociálne aj súkromné, ktoré chcú mať každé nočné hlásenie zdvihnuté, roztriedené podľa vlastných pravidiel a zaznamenané, bez pridania ďalšej zmeny.
Tabuľka triedenia nočných hlásení
Ktokoľvek zdvíha mimo pracovného času, človek alebo AI, potrebuje jednoduché pravidlá, čo s každým hlásením urobiť. Tabuľka nižšie je východiskový bod. Či je niečo havária, závisí od bytu a ľudí v ňom: zraniteľný obyvateľ, malé dieťa alebo zdravotný stav môžu hlásenie posunúť o úroveň vyššie. Dohodnite si vlastné pravidlá s osobou zodpovednou za compliance.
| Čo obyvateľ hlási | Pravdepodobná úroveň | Prvý krok dnes v noci |
|---|---|---|
| Voda tečie cez strop alebo v blízkosti elektriny | Havária | Povedať obyvateľovi, ako bezpečne uzavrieť vodu alebo vypnúť prúd, vyslať pohotovostného dodávateľa, varovať byt pod ním |
| Bez kúrenia alebo teplej vody v chladnom počasí, zraniteľný obyvateľ | Havária | Vyslať kúrenára, zvážiť dočasné ohrievače, eskalovať správcovi na pohotovosti |
| Zápach plynu | Havária | Povedať im, aby odišli a zavolali na celoštátnu plynovú pohotovostnú linku, potom to zaznamenať a následne riešiť s plynárom |
| Odhalené káble, iskriaca zásuvka | Havária | Vypnúť daný okruh, ak je to bezpečné, vyslať elektrikára |
| Čierna pleseň šíriaca sa v detskej izbe | Závažné (havária, ak je rozsiahla) | Vypýtať si fotky a údaje o miestnosti, objednať obhliadku, spustiť lehotu 10 pracovných dní |
| Uvoľnené zábradlie na schodisku v spoločných priestoroch | Závažné | Vypýtať si fotky, varovať obyvateľov, objednať opravu |
| Kvapkajúci kohútik, zadrhávajúce dvere, rozbitá polica | Bežné | Zaznamenať a naplánovať na pracovný čas |
Príklady pravidiel, nie právne poradenstvo. Ak je niekto v bezprostrednom ohrození, obyvateľ má najprv zavolať na 999.
Čo mať pripravené do 30. novembra
- Jeden spôsob hlásenia, na každom kanáli. Telefón, WhatsApp, SMS aj e-mail majú v ktorúkoľvek hodinu smerovať na to isté miesto.
- Časová pečiatka na každom hlásení. Zapíšte, kedy ste sa o riziku dozvedeli, automaticky, nie po pamäti.
- Fotky pri prvom kontakte. Vypýtajte si fotku hneď. Zrýchli triedenie a stane sa súčasťou vašich dôkazov.
- Písomné pravidlá triedenia o tom, čo sa počíta ako havária, kto rozhoduje a čo má obyvateľ medzitým robiť.
- Zoznam pohotovostných dodávateľov s menami a číslami na noc a víkend a vopred dohodnutými limitmi výdavkov.
- Označenie zraniteľnosti pri bytoch, ktoré to potrebujú, aby ho človek v službe videl okamžite.
- Šablóna písomného zhrnutia ktorú môžete poslať do 3 pracovných dní od prešetrenia.
- Jedna auditná stopa ku každému prípadu, ktorá ukazuje hlásenie, rozhodnutie, vyslanie, informovanie obyvateľa a kedy bol prípad uzavretý.
Ako viete, že vaša nočná linka funguje?
Neverte dodávateľovi na slovo, nám tiež nie. Otestujte ju tak, ako by to urobil obyvateľ. Zavolajte na linku v pracovný deň o 23:00 s vymysleným únikom vody a fotkou. Na druhý deň ráno si vytiahnite záznam a skontrolujte štyri veci: čas zaznamenania hlásenia oproti času, keď ste volali, či bol byt identifikovaný bez toho, aby ste ho museli hláskovať, čo linka rozhodla a koho zobudila, a či obyvateľ dostal správu o tom, čo bude nasledovať.
Opakujte to raz za štvrťrok a po každej zmene v zozname dodávateľov. Linka, ktorá v marci prešla a v septembri zlyhá, je tá, ktorá vás bude stáť lehotu.
Kedy je Kreedl zlá voľba
Ak spravujete zopár bytov a jeden človek naozaj v noci zdvíha telefón, pohotovostný mobil a písomný záznam vám postačia a Kreedl je viac, než potrebujete. Ak vaši obyvatelia vôbec nedokážu používať telefón ani WhatsApp, potrebujete domovníka alebo concierge priamo na mieste, nie linku. A ak je vaším problémom nahromadená denná údržba, nie noci, začnite zoznamom dodávateľov a pravidlami triedenia vyššie. Linka pomôže až vtedy, keď je koho vyslať.
Časté otázky
Zatiaľ nie. Renters’ Rights Act 2025 ho rozšíri aj na súkromné nájmy a vláda do 18. decembra 2026 konzultuje podrobnosti. Dátum začiatku nebol oznámený. Konzultácia vychádza z lehôt pre sociálne bývanie, počítajte teda s 24 hodinami a 10 pracovnými dňami.
Berte ju tak. Usmernenie uvádza sťažnosť nájomcu ako príklad toho, ako sa prenajímateľ dozvie o riziku, a neobmedzuje to na konkrétne kanály. Najbezpečnejší výklad: lehota začína plynúť vo chvíli, keď akékoľvek hlásenie dorazí k vášmu tímu alebo vašim dodávateľom, nech prišlo ktorýmkoľvek kanálom.
Prenajímatelia sociálneho bývania musia ponúknuť vhodné náhradné ubytovanie, kým nie je byt bezpečný. Konzultácia pre súkromný sektor sa pýta, ako to má fungovať u súkromných prenajímateľov.
Nie. Pri havarijných rizikách beží 24-hodinová lehota vrátane nocí a víkendov. Lehoty pri závažných rizikách sa počítajú v pracovných dňoch.
Dokáže uplatňovať pravidlá, ktoré napíšete, dôsledne a v ktorúkoľvek hodinu. Nemala by si ich vymýšľať. Najprv sa dohodnite na pravidlách triedenia s osobou zodpovednou za compliance, potom nechajte linku, aby sa nimi riadila a všetko mimo nich eskalovala. Kreedl ponúka skúšobný hovor naživo na kreedl.com/try, takže si môžete vypočuť, ako vybaví nočné hlásenie, ešte predtým, než čokoľvek zmeníte.
Zdroje
- Awaab’s Law Phase 1: guidance for social landlords (GOV.UK)
- Awaab’s Law Phase 2: guidance for social housing landlords (GOV.UK, platí od 30. novembra 2026)
- Extending Awaab’s Law to private rented tenancies and to licences (konzultácia GOV.UK, 9. 10. – 18. 12. 2026)
- Awaab’s Law: regulations (GOV.UK, predpis Hazards in Social Housing (Prescribed Requirements) (England) Regulations 2025)
Tento článok je všeobecná informácia, nie právne poradenstvo. Pravidlá a dátumy sú správne k 12. októbru 2026. Pred zmenou svojich postupov si overte aktuálne usmernenie na GOV.UK.
Chcete to vidieť na svojich budovách?
Dohodnite si ukážku a pozrite sa, ako Kreedl zdvihne nočné hlásenie, roztriedi ho podľa vašich pravidiel a zaznamená každý krok. Alebo najprv zavolajte agentovi sami.